第一太平戴维斯亚洲报告：香港北向游客增多，河内奢侈品零售逆势增长

5月前

6月25日，国际房地产服务商第一太平戴维斯（Savills）发布了零售研报《Asian Cities Report 1H 2024》（2024年上半年亚洲城市报告）。报告显示，从新加坡到越南河内，从中国香港到马来西亚吉隆坡，亚洲主要城市的消费者支出模式、游客人数和市场动态都经历了变化。

中国香港：前往内地的北向旅客增加

港元走强、汇率动态变化和旅游消费模式演变等因素共同重塑了香港的旅游业格局。

过去两年，港元汇率强势已成为普遍现实。这一现象带来的影响重大，人民币（RMB）和欧元（EUR）兑港元贬值约10％，而日元（JPY）兑港元汇率则在同一时期大幅下跌超过30％。

除了这一汇率动态之外，在香港因疫情“封关”三年后，“报复性旅游”在2023年起驱动着当地居民增加出境旅游的频次。尽管旅游业已恢复，入境旅游业也有望迅速复苏，但现实却与期望不符：与四年前相比，香港商品和服务的价格上涨，这在很大程度上阻碍了入境游客的到来，导致游客人数的复苏速度低于预期。

上图：前往香港的游客人数变化

此外，与2018年相比，2023年来港游客的支出也大幅减少。作为一项重要经济指标的“旅游总支出”在2023年暴跌48%至1413亿港元，比2018年的水平下降了1300亿港元。这种旅游消费模式的转变在中国内地游客中尤为明显，从2018年到2023年，他们在香港的当日和过夜消费分别下降了43％和8％，反映出全社会更加注重预算的趋势。

与此同时，北上旅游激增，即香港居民越来越多地前往中国粤港澳大湾区的邻近城市，2023年上半年为每月390万人次，下半年大幅增至每月610万人次。

越南河内：奢侈品零售面临供应不足的问题

2024年第一季度，越南零售业整体呈现好转趋势，商品和服务零售额飙升至1,537.6万亿越南盾，同比增长8.2%。其中，河内以9.3%的惊人增长率脱颖而出，超过了全国平均水平。同时，今年第一季度，河内经济温和增长，地区生产总值（GRDP）同比增长5.5%。

不过，零售业的繁荣也带来了一系列挑战，奢侈品零售商正在努力应对日益严重的供应短缺问题。

目前，河内市的零售店总面积为1,786,100平方米（净可出租面积），包括各种类型的商铺。其中包括4家百货公司、36家购物中心、50家零售店、95家超市和3家批发中心。其中，由于可用空间有限，河内中央商务区仅占新租赁面积的14%。在中央商务区内，主要租户主要为化妆品、鞋类、箱包和配饰企业。随着河内零售格局的演变，奢侈品零售行业从业者在该城市蓬勃发展的零售市场中面临持续的挑战，难以占据黄金地段。

马来西亚吉隆坡：消费支出温和，零售增长放缓

大吉隆坡（Greater Kuala Lumpur）区域的零售业经历了更为低迷的增长轨迹，反映了消费者支出模式的缓和。2013年至2019年，吉隆坡地区零售商场的平均入驻率呈下降趋势，主要原因是需求和供应动态不匹配。

2020年和2021年，疫情导致的封锁和闭店政策进一步严重影响入驻率。不过，2023年开始逐渐复苏，2024年第一季度平均入驻率为80.4%。2023年，包括大型卖场在内的大吉隆坡零售总面积同比增长3.3%，达到7510万平方英尺，相当于人均约9.3平方英尺。

吉隆坡外沿地区（Outer KL）占据了最大的市场份额，达到55%。新增三家零售店为增长做出了贡献，包括 The Exchange TRX（净可出租面积为135万平方英尺）、Pavilion Damansara Heights Phase 1（533,000平方英尺）和 KSL Esplanade Mall（650,000平方英尺）。

展望 2024 年，大吉隆坡预计将增加约 110 万平方英尺的零售空间，使零售总存量达到约 7630 万平方英尺（相当于人均 9.3 平方英尺），同比增长 1.5%。其中，值得关注的即将开业的购物中心包括 Elmina City Lakeside Mall 和 168 Park Selayang Mall。

报告指出，随着吉隆坡零售业格局的演变，行业参与者必须调整策略以满足不断变化的消费者偏好，并在日益激烈的竞争环境中脱颖而出、蓬勃发展。

新加坡城：适应不断变化的零售格局

报告表示，尽管新加坡在2024年成功举办了一系列备受瞩目的活动，但其零售业尚未完全恢复到疫情前的状态。

有迹象表明，新加坡居民的消费行为已与疫情前的模式有所不同。此外，游客人数仍低于2019年的水平，通货膨胀影响着社会各个阶层，导致零售格局扭曲。

为此，租户、房东和资产管理者必须适应当地人不断变化的消费行为以及游客减少的持续影响。

｜消息来源：第一太平戴维斯（Savills）、Retail in Asia

｜图片来源：第一太平戴维斯（Savills）官网

｜责任编辑：刘隽

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来源：华丽志

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