麻州各地可负担住房要求，最终反而推高价格？

据Boston.com 7月22日报道 随着波士顿地区房屋销售价格中位数逼近100万美元，许多人对找到适合自己的住房感到绝望。

大波士顿房地产经纪人协会（Greater Boston Association of Realtors）表示，6月的房价再创新高——房屋销售价格中位数达到961,250美元。在抵押贷款利率略低于7%、库存量低、建筑成本高昂导致新建住宅项目放缓的情况下，这一数字同比增长了7.7%。

GBAR报告称，在波士顿地区住房销售活动温和增长之后，已在6月放缓至四年来的最低水平。尽管如此，买家数量仍远远多于挂牌数量，这也使得独栋住宅和公寓的月销售中位数价格创下历史新高。

此外，6月售出的大多数房产成交价都超过了总要价，典型的单户住宅售价为挂牌的104.1%。

究竟是什么原因导致本地区房价持续上涨？

大波士顿地区房地产委员会（Greater Boston Real Estate Board）首席执行官Greg Vasil说：“这是一个简单的供需问题。我们之所以走到今天的地步，是因为我们没有建造足够的房子......在很长一段时间里，至少在几十年里，这都是个问题。”

Greg说，本地建造新住房的最大障碍之一是土地成本过高。再加上自大流行以来愈演愈烈的高昂材料成本，以及高昂的软性成本，如许可和规划，导致建筑的总体成本持续上升。

最大障碍之一还在于麻萨诸塞州是一个自治州，各城镇实行自治。这就意味着，每一个想建房的开发商都必须遵守当地的分区法规。Greg说，这往往会遭到附近居民的反对。他说：“看看美国的其他地区，他们的建设速度要快得多，因为他们没有我们这么多的条条框框。”

他说，本州没有太多的授权分区，尤其是在住房方面。

Greg指出，最大变化在于MBTA Communities Act。这项有争议的州法律旨在扩大通勤社区的多户住宅分区，然而许多城镇拒绝接受。

他解释说，这项法律允许新的住房建设加快速度，允许开发商绕过地方分区上诉委员会，以节省时间和金钱。但是，各地关于可负担住房的规定却阻碍了新项目的建设，反而使房价居高不下。

去年，波士顿更新了“包容性发展政策”，将门槛从10个单元降低到7个单元，并将收入限制比例从13%提高到20%；在2017年，剑桥市议会通过了《包容性住房分区条例》修正案，要求市场价开发项目必须为可负担单位保留20%的建筑面积；萨默维尔（Somerville）要求从2016年开始，18个单元以上的新开发项目必须有20%的可负担单元。

但问题是，随着其他一切成本的上升，开发商在被要求提供更多经济适用房时会亏本。一旦他们计算出这些数字，项目就会搁置。

最后，瓦西尔说，房价上涨的另一个症结在于，州政府的目标是通过减少对化石燃料的依赖，在2030年前降低家庭排放量，而要达到这一目标具有挑战性。在住宅中采用新技术的成本远远超出了租房/买房者的承受能力。

租房市场对高成本有何影响？

由于可购买的房屋越来越少，许多房客只能继续租房。在市场上的存量减少后，房东随之抬高了价格。

Boston Pads的首席执行官Demetrios Salpoglou说，供应是导致成本上升的最大问题。尽管每个人原则上都同意这里需要更多的住房，但当涉及到在自己的社区新建房产时，很多人就会希望这些房屋建在别的地方。

另外，许多愿意建造新住房的开发商都是通过银行贷款来获得项目资金的。利率越高，回报就越难。再加上通货膨胀和能源成本，就更难了。高昂的成本导致了新项目的建设推迟甚至停止。

而本地的需求依然强劲。Demetrios说，人们总是会被吸引到城市中来，追逐事业和机会，从而推动了租赁市场的发展。