受不了了，预售制度要被取消了？

今年上半年，交付规模排名前十的房企总计交付67.59万套，同比去年下降33%。

也就是说，预售房子交楼还挺慢，甚至还不如去年。

“保交楼”还是有很多困难。

买了期房却不能按时住进去，还要每个月还贷款，交付遥遥无期，业主的生活压力一下子大了起来。

也难怪天下苦预售制久矣。

最近出台比较高层次的决定，文中有关健全保障和改善民生制度体系的部分提到，要“改革房地产开发融资方式和商品房预售制度”，这一决定的提出，意味着未来我国商品房销售制度将会面临更重大的转变。

谈到商品房预售制度，得追溯到上世纪50年代香港推出的“卖楼花”模式，即动工前先交定金、分期付款售屋，其先“付钱”后“建成交付”的模式类似先开花后结果。

发展到80年代，由于境内商品房较为短缺但需求快速增长，深圳、上海等地陆续引进“卖楼花”模式，开始商品房预售试点，1994年商品房预售制度在法律层面得到正式确认。

在预售制下，开发商能在房源未建成但符合预售条件情况下把房屋销售出去，更快实现房款资金回笼，既缩短了投资回收周期，也可将资金更快投入下一项目建设中，缩短房地产开发周期，丰富了市场商品房供给。

在该模式下，房地产市场发展迅速，成为国内经济增长的重要支柱。但问题在于，虽然房企开发周期加快、资金压力减轻，但却把现房销售的风险转移给了消费者。

消费者在交了首付并选择买房贷款后，短则一年半载长则几年才可能接收到竣工后可交付的商品房。然而，这几年市场上购房者面临的境地却更为糟糕。

2021年以来，随着诸多房企陷入现金流危机，不少房产开放项目进度不及预期，商品房交付时间延迟甚至出现烂尾的情况并不少见。

不仅是出现龙头企业恒大被清盘、百万套楼盘烂尾的情况，一些区域性知名房地产商也陷入了破产重整程序，楼盘烂尾、逾期交房也屡见不鲜。

如此一来，受苦受难的却是拿不到房却还要继续还房贷的购房者、难以保障房贷还款的银行乃至整个社会民生的安稳发展。

事实上，或许是为了预防这一问题，早在2005年时，央行发布的《2004年中国房地产金融报告》中就提到商品房预售制度带来了许多市场风险与交易问题，可以考虑取消房屋预售制度，“改期房销售为现房销售”。

所谓现房销售，就是房企在房屋竣工建成后，再将其售卖出去，对购房者来说，“所见即所得”，付款交房即可装修入住。这么一来，购房者面临的房屋交付延期、烂尾等风险就大大降低了。

2010年，南宁成为全国取消商品房预售制试点城市，至2016年，杭州、南京等城市也尝试推出要求现房销售的地块，2018年、2019年等，广东、成都等地也在现房销售方面做出一定尝试，但要么后续政策未落地，要么暂停了这一探索。

足以见预售制改革的不容易。

但随着近几年房地产暴雷频发、行业经济不景气并严重损害购房者权益，业外内预售制改革呼声越来愈大。

2023年1月，住建部相关负责人在全国住房和城乡建设工作会议上明确表示，“有条件的可以进行现房销售”，加上如今上述决定的颁布，国家层面与地方政府对预售制度的改革决心凸显。

截至目前为止，据媒体报道，河南郑州、安徽合肥、四川成都、山西晋城、山东、北京、深圳等多个省市均在探索现房销售模式，要么选择省内城市作为试点，要么在土地竞拍时将部分地块改为“竞现房销售面积”等，从多方面支持商品房预售制改革。

就目前的市场环境来看，国内房地产推行现售制度可行性还是较高的。

一方面现房销售占比越来越大，据华泰证券研报显示，过去3年现房占商品住宅销售面积比重从2021年10.4%上升至2023年18.7%，2024年上半年进一步上升至26.7%，具备市场发展基础。

另一方面，面对风险更高的期房，更多购房者也更倾向购买现房，一定程度上也倒逼房地产行业销售模式的转变。

不过，预售制毕竟推行了二十多年，具备更强的市场基础，要全面取消商品房预售制定然需要一定时间。

加上现售制度下，房企的开发资金、运营模式如何解决与优化，政府、银行等是否要给予更有利的土地优惠或资金支持，金融机构如何转变资金支持模式助推房企销售转型，还需要更多的尝试。

目前，也有个别地方楼盘或企业推出“先交付后还贷”的模式。如碧桂园推出“准现房销售模式”，购房者仅需支付10%左右楼款锁定房源，完工后再支付剩余尾款，既减缓房企开发压力，也提高购房者市场信心。

未来，在商品房预售与现售模式共存的一段时间内，这些过渡的模式都值得尝试探索。

文章用图：图虫创意

本回完