嘉实京东仓储基础设施REIT：一份续租公告引发的连续下跌

2024年开年仅7个交易日，一只公募REITs连续下跌，引发了市场广泛关注。

1月10日，嘉实京东仓储基础设施REIT（508098.SH）盘中一度跌停，截至当日收盘，收于2.371元，跌幅达9.92%；年内累计跌幅近三成。

对于嘉实京东仓储基础设施REIT的持续下跌，有资深市场参与者表示，REITs并不是一劳永逸的固定收益资产。

昔日受到投资者追捧的嘉实京东仓储基础设施REIT，究竟遭遇了什么？

截至1月10日，嘉实京东仓储基础设施 REIT年内累计跌幅已达29.81%。

10日当天，嘉实基金发布公告称，将使用固有资金投资嘉实京东仓储基础设施REIT。公告显示，嘉实基金此次增持方式为二级市场买入或交易所认可的其他方式，增持金额不超过1000万元。此次增持计划不设定价格区间，在12个月内，嘉实基金将根据基金交易价格波动情况及二级市场整体趋势，在符合法律法规和上海证券交易所规定的前提下，择机实施本次增持计划。

此外，该基金原始权益人北京京东世纪贸易有限公司也于同日发布增持计划，增持金额不超过1800万元，增持基金份额不超过500万份，增持计划将在一年内完成。

1月8日晚间，嘉实京东仓储基础设施REIT发布公告称，由于最近20个交易日收盘价累计跌幅为22.20%，为了保护基金份额持有人的利益，该基金将于1月9日停牌1天，并于1月10日起复牌。

不过，停牌未能止住其下跌态势。作为复牌后的首个交易日，1月10日，该基金开盘后直接跳空，午后价格一路下行，并在当日14:00左右接近跌停。

受此影响，仓储物流REITs板块跌幅扩大，中金普洛斯REIT和红土创新盐田港REIT盘中跌幅一度扩大至6%；截至收盘，二者分别下跌3.84%和6.28%。

连日来的下跌，源于一份续租情况公告。1月4日收盘后，嘉实京东仓储REIT发布关于武汉项目主要承租人续租情况的公告。

公告指出，嘉实京东仓储基础设施REIT目前持有重庆市巴南区京东重庆电子商务基地项目（中转配送中心）一期项目、廊坊市开发区京东亚洲一号廊坊经开物流园项目和武汉市东西湖区京东商城亚洲1号仓储华中总部建设项目（以下简称“武汉项目”）。其中，重庆项目、廊坊项目当前租赁合同正常履行，租期均未到期，按照相应租赁合同的约定，2024年租金单价将比2023年继续增长3%；武汉项目完成了5年续约。

公告指出，目前，京东仓储REIT武汉项目可租赁面积52154.66平方米，整体出租给湖北京邦达供应链科技有限公司（以下简称“湖北京邦达”），2023年执行净有效租金为33.37元/平方米/月。

公告显示，截至2023年12月31日，武汉项目公司、运营管理机构及承租人经友好协商，签署了续租协议：自2024年1月起，续租首年起始净有效租金调整为28.98元/平方米/月，续租租期为2024年1月1日至2028年12月31日，在续租期内，租金标准继续按照原租赁合同的约定每年增长3%。

这意味着，经调整过后，该项目2024年的净有效租金较2023年降低了13.16%。

该公告还回顾了武汉市东西湖区仓储物流租赁近五年市场价格变动的情况，2019年的市场平均净有效租金为32.24元/平方米/月，截至2023年第三季度，武汉市东西湖区同区位可比物业净有效租金在19.15元/平方米/月—25.6元/平方米/月之间，市场平均净有效租金为22.20元/平方米/月。

随后，1月5日，嘉实京东仓储基础设施REIT开盘呈现出跳空低开行情，全天下跌7.571%，成交金额1979万元，市场抛售压力较大。

资料显示，嘉实京东仓储基础设施REIT于2023年2月8日上市。京东智能产业发展集团是嘉实京东仓储基础设施REIT的资产运营管理机构，作为京东集团旗下唯一仓储物流设施开发运营管理子集团，持有京东集团旗下自建的全部仓储物流设施项目。

嘉实京东仓储基础设施REIT通过专项计划持有3个分别位于重庆、武汉、廊坊的仓储物流基础设施项目，合计建筑面积350995.49平方米。

曾强势吸金

事实上，作为首只民企仓储物流公募REITs，同时也是市场上首单由民营500强企业——京东作为原始权益人申报的仓储物流类公募REITs，嘉实京东仓储基础设施REIT甫一亮相，便引来了投资者追捧。

2022年12月26日，证监会及上交所网站显示，嘉实京东仓储物流公募REIT成功获批。彼时，该基金于2022年12月7日受理，项目审核耗时不到一个月。

同年12月30日，嘉实京东仓储基础设施REIT网下询价结果出炉。

公告显示，嘉实京东仓储基础设施REIT的询价期为2022年12月30日9：00-15：00。截至当日15：00，基金管理人通过上交所“REITs询价与认购系统”共收到72家网下投资者管理的256个配售对象的询价报价信息，报价区间为3.276元/份—3.735元/份，拟认购份额数量总和为1323440万份，为网下初始发售份额数量的126.04倍。

公众投资者对该基金也认购踊跃。该基金发行当日便提前结束募集，并进行比例配售。2023年1月6日，嘉实基金发布公告显示，嘉实京东仓储基础设施REIT公众投资者认购总量已超过公众发售总量，决定提前结束募集。

2023年1月9日，嘉实基金披露了嘉实京东仓储基础设施REIT的认购结果。该产品发行当日便提前结束募集并进行比例配售。从发售情况来看，该产品面向公众投资者募集总额为0.45亿份，认购价格为3.514元/份，公众认购金额超341亿元。从配售比例来看，最终公众发售配售比例为0.46%。

按照公告信息，嘉实京东仓储基础设施REIT计划募集总额为17.57亿元，而最终发行累计吸引了718亿元资金参与。

补救与风险

一年之后，随着市场环境的变化，部分城市租金和空置率出现了一定的变化。

根据物联云仓的数据，2023年12月，中部区域重点城市平均租金中位值为21.44元/平方米，租金区间为18.65元/平方米至25.09元/平方米；空置率方面，中部区域重点城市空置率中位值为11.73%，区间8%至15.85%，其中，武汉空置率为15.24%，仅次于太原成为空置率第二高的区域。

沪上一位REITs基金相关投研人士表示，目前京东仓储REIT武汉项目的租金及其中长期预期已发生较大变化，预计后续市场会更加密切关注重庆市和廊坊市的物流仓储市场的租金和空置率情况。

2024年1月11日晚间，嘉实基金再次发布了嘉实京东仓储基础设施REIT关于武汉项目租金下降风险缓释措施的公告。

公告显示，在保证运营管理水平、质量不受影响的前提下，在对应年份的每个季度末，因武汉项目新签租约形成的租金收入差额由运营管理机构采取相应措施承担（5年合计约1821.78万元），具体组合措施包括：

一、运营管理机构（编者注：北京京东东鸿管理咨询有限公司）将与基金内项目上的物业管理供应商进行谈判磋商，协商降低项目的物业服务费、维保费等物业相关费用（5年合计约1247.65万元）；

二、运营管理机构将主动减免部分运营管理费用，每年减免金额为除物业相关费用降低以外的其他差额部分（5年合计约574.13万元）。

公告称，如上述措施仍无法完全弥补差额，则由运营管理机构通过其他合理方式承担，增厚武汉项目净现金流，并承诺采取上述措施不会对物业管理、运营管理的服务水平及质量产生影响。

不过，对于REITs投资，在一位资深市场参与者看来，REITs并不是一劳永逸的固定收益资产。

该人士指出，首先，REITs投资的标的自身可能会出现问题。当前现存的REITs基金底层资产可分为：产业园、仓储物流、生态环保、高速公路等，目前来看一些底层资产REITs已产生分化。底层资产表现决定着REITs价格，如果底层资产出现资金回笼不达目标的情况，可能影响REITs的价格。

该人士进一步分析称，其次，REITs基金的底层资产价格会产生波动。如生态环保领域中的发电厂、污水处理厂、产权类的仓储物流以及产业园，上述不动产会面临市场供需关系的影响，从而造成二级市场上的价格变动。

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