项目都快完工了，EB-5投资进去更安全抑或是坑？｜过桥贷款利弊辨析
大致的问题是：
“一个项目快完工了，或者一个酒店都基本建完开业了，现在正在招募EB-5投资人。这样的项目是更安全，还是这么晚EB-5资金才进项目移民局根本不会批这样的项目？”
目前，市场上好些类似项目，七七八八建的差不多了，甚至有的酒店都开业了。那么EB-5资金再进项目，已经创造的就业能算到EB-5头上吗？项目快完工，就业已经创造出来了，绿卡是不是更有把握，投资是不是更安全？
回答这个问题之前，我们先看一个概念，过桥贷款（Bridge Loan）。
以前写过几篇文章，大家可以先看看看以前的文章，然后我们再结合当前情况来探讨：
过桥贷款的前世今生与恩恩怨怨｜热点探讨
纽约大学报告：过桥贷款的恩恩怨怨 | EB-5进阶
EB-5过桥贷款 - 需要了解的，美移民局项目审批标准
I. 基本概念
先来解释下，过桥贷款（Bridge Loan）是个不完整的概念，更完整的应该称为过桥融资（Bridge Finance），因为常见的除了过桥贷款，还有开发商股权作为临时性的资金充当过桥，即过桥股权（Bridge Equity）。
大致的场景是：
项目方C（JCE－就业创造企业），想问EB-5基金A（NCE－新商业企业）借款，A的钱还没到位（正在募集中），但是C又等不急要马上用钱开工建设。所以，C就先找了一个贷款方B，暂时借了一笔钱，等A的钱到位后，再还给B。这笔贷款就是过桥贷款。
II. 移民局态度
移民局一直担心，过桥融资是项目方的一个借口，只是在一个成熟的项目中利用EB-5资金替代其他融资进而降低资本成本，这就不能达到EB-5真实创造就业的目的。
对于过桥资金所创造的就业，移民局的态度是，EB-5项目文件需要证明，EB-5资金和就业创造有关联（nexus），也就是说，如果没有预期中的（but, for）EB-5资金（来替换），则没人会提供过桥贷款。这也就是说，项目文件要证明，EB-5资金的注入和就业的创建之间是有“nexus”的。
换而言之，过桥资金，只要被计划为要被替换的临时资金，最好再加上计划使用EB-5资金来进行替换，再随后使用募集来的EB-5资金进行替换，那么EB-5就有可能享有过桥资金所创造的就业机会。
在实际操作中，有经验的律师会要求，过桥资金都进项目后，EB-5资金再进项目，然后再从项目公司（JCE）这里来替换掉过桥资金，也就是还给过桥资金提供方。
III. 安全性。
我们谈安全性，其实谈两个问题。
1. 绿卡的安全性
根据#II部分的分析，我们可以看到，这一类已经快完工或已经开业的项目，此前已经创造出来的就业能否被现在才进去的EB-5投资人所用的问题，答案是看什么资金被EB-5资金所替换掉了，是否是临时资金，项目伊始是否有计划使用EB-5等资金来进行替换。
如果是，移民局这头大体是OK的。
2. 资金或项目安全性
不少投资人会认为，项目已经快完工了或者开业了，项目肯定会更安全。
答案也许是：不一定。
通常，一个项目快建完，是比刚刚开始施工的项目，确定性更高，也意味着相对更安全。但是，我们也得问下自己，都快完工了为何还需要EB-5资金，项目融资还有缺口吗，EB-5进来是替换什么资金的？
当下，我们能看到正在发生的是，过去一些老项目正好到了还款的关头，由于利息高涨或者业务不善，再融资失利，导致项目拍卖，被高级贷款方拿走整个，EB-5资金作为夹层贷款而一无所得。前段时间的霍普金斯酒店和南港写字楼就是这样的情况。
对于，这一类正在募集EB-5资金的项目也可能会有类似状况，项目开工已经不少年头了，是不是现在或者不远的将来需要再融资了，那么会怎么样，EB-5资金还安全吗？听说，前段时间有个正在募集EB-5资金的项目，就有这样状况发生。
所以，我们不能简单说，项目快完工或开业，就一定更安全。即便就业可能不是问题。
还是回到项目的实际情况做分析吧，别只看一两个宣传的点。
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