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项目都快完工了,EB-5投资进去更安全抑或是坑?|过桥贷款利弊辨析

项目都快完工了,EB-5投资进去更安全抑或是坑?|过桥贷款利弊辨析

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最近,不少投资人和行业人士,都在咨询我这个问题。

大致的问题是:

“一个项目快完工了,或者一个酒店都基本建完开业了,现在正在招募EB-5投资人。这样的项目是更安全,还是这么晚EB-5资金才进项目移民局根本不会批这样的项目?”

目前,市场上好些类似项目,七七八八建的差不多了,甚至有的酒店都开业了。那么EB-5资金再进项目,已经创造的就业能算到EB-5头上吗?项目快完工,就业已经创造出来了,绿卡是不是更有把握,投资是不是更安全?

回答这个问题之前,我们先看一个概念,过桥贷款(Bridge Loan)。

以前写过几篇文章,大家可以先看看看以前的文章,然后我们再结合当前情况来探讨:

过桥贷款的前世今生与恩恩怨怨|热点探讨
纽约大学报告:过桥贷款的恩恩怨怨 | EB-5进阶
EB-5过桥贷款 - 需要了解的,美移民局项目审批标准


I. 基本概念

先来解释下,过桥贷款(Bridge Loan)是个不完整的概念,更完整的应该称为过桥融资(Bridge Finance),因为常见的除了过桥贷款,还有开发商股权作为临时性的资金充当过桥,即过桥股权(Bridge Equity)。

大致的场景是:

项目方C(JCE-就业创造企业),想问EB-5基金A(NCE-新商业企业)借款,A的钱还没到位(正在募集中),但是C又等不急要马上用钱开工建设。所以,C就先找了一个贷款方B,暂时借了一笔钱,等A的钱到位后,再还给B。这笔贷款就是过桥贷款。

II. 移民局态度

移民局一直担心,过桥融资是项目方的一个借口,只是在一个成熟的项目中利用EB-5资金替代其他融资进而降低资本成本,这就不能达到EB-5真实创造就业的目的。

对于过桥资金所创造的就业,移民局的态度是,EB-5项目文件需要证明,EB-5资金和就业创造有关联(nexus),也就是说,如果没有预期中的(but, for)EB-5资金(来替换),则没人会提供过桥贷款。这也就是说,项目文件要证明,EB-5资金的注入和就业的创建之间是有“nexus”的。

换而言之,过桥资金,只要被计划为要被替换的临时资金,最好再加上计划使用EB-5资金来进行替换,再随后使用募集来的EB-5资金进行替换,那么EB-5就有可能享有过桥资金所创造的就业机会。

在实际操作中,有经验的律师会要求,过桥资金都进项目后,EB-5资金再进项目,然后再从项目公司(JCE)这里来替换掉过桥资金,也就是还给过桥资金提供方。

III. 安全性。

我们谈安全性,其实谈两个问题。

1. 绿卡的安全性

根据#II部分的分析,我们可以看到,这一类已经快完工或已经开业的项目,此前已经创造出来的就业能否被现在才进去的EB-5投资人所用的问题,答案是看什么资金被EB-5资金所替换掉了,是否是临时资金,项目伊始是否有计划使用EB-5等资金来进行替换。

如果是,移民局这头大体是OK的。

2. 资金或项目安全性

不少投资人会认为,项目已经快完工了或者开业了,项目肯定会更安全。

答案也许是:不一定。

通常,一个项目快建完,是比刚刚开始施工的项目,确定性更高,也意味着相对更安全。但是,我们也得问下自己,都快完工了为何还需要EB-5资金,项目融资还有缺口吗,EB-5进来是替换什么资金的?

当下,我们能看到正在发生的是,过去一些老项目正好到了还款的关头,由于利息高涨或者业务不善,再融资失利,导致项目拍卖,被高级贷款方拿走整个,EB-5资金作为夹层贷款而一无所得。前段时间的霍普金斯酒店和南港写字楼就是这样的情况。

对于,这一类正在募集EB-5资金的项目也可能会有类似状况,项目开工已经不少年头了,是不是现在或者不远的将来需要再融资了,那么会怎么样,EB-5资金还安全吗?听说,前段时间有个正在募集EB-5资金的项目,就有这样状况发生。

所以,我们不能简单说,项目快完工或开业,就一定更安全。即便就业可能不是问题。

还是回到项目的实际情况做分析吧,别只看一两个宣传的点。

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来源:美国EB5一点通
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