固定收益 | 哪些房企经营性物业贷款有空间？

9月前

经营性物业，房企

2024年1月24日，央行、国家金融监督管理总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》（以下简称“《通知》”）；1月25日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，指出金融业将大力支持房地产领域融资。本文解读了《通知》对经营性物业贷款要求，并且梳理持有经营性物业规模和占总资产比例较高的房企投资性房地产受限比例、估值合理程度等表现，以供业务参考。

《通知》明确拓宽经营性物业贷款资金用途，旨在缓解房企流动性风险。《通知》发布以前，与经营性物业贷款相关的政策表述主要是禁止资金违规流入房地产领域，一般是指违规用于购地或者房地产开发。《通知》则明确了经营性物业贷款的口径、资金用途，并且指出2024年底之前，经营性物业贷款资金可用于偿还借款人及其集团控股公司合并范围内存量贷款和公开市场债券，为商业银行经营性物业贷款业务投放提供政策依据，一定程度上有助于缓解房企流动性压力。与此同时，以防范承贷物业经营性收入下降以及资金被挪用风险，需要对经营性物业贷款的还款现金流做好测算，控制贷款额度占评估值的比例，并且对承贷物业的经营性收入进行专户监管。

从企业角度来看，我们选取了12家投资性房地产规模超过200亿元，并且其占总资产比重超过4%的未出险房企（以下简称“样本房企”），分析其投资性房地产经营状况、受限比例、估值合理程度。

首先，12家房企中多数投资性房地产“租金收入/已完工投资性房地产账面价值”分化较大，介于2.1%-9.8%，并且多数房企低于贷款额度达到评估值70%时测算的合意水平（即“经营收入/经营性物业评估值”约7.5%-9.8%），意味着房企持有的经营性物业很难充分抵押，并且在此前融资收紧的过程中，部分房企已经通过经营性物业抵押融资的方式来缓解流动性压力，后续进一步抵押融资空间可能受限。

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来源：兴业研究宏观

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