卑诗74岁老人花300多万合伙买地建房，结果差点破产，闹上法庭

BC省的一位老人花费了340多万加元在阳光海岸建造了一栋房屋，她获得了针对该房产前共有人的禁令，这两人仅为该项目出资11.5万加元。

玛丽亚-桑德伯格-琼斯（Maria Sandberg Jones）和她于2020年5月共同购买该房产的两名男子--莱斯利-汤姆森（Leslie Thomson）和安德鲁-普雷斯（Andrew Press）--正在BC省最高法院对彼此提出索赔和反诉。

虽然诉讼仍在进行中，但大法官安妮塔-陈（Anita Chan）在本月早些时候向琼斯发出了一项禁令，要求汤姆森和普雷斯腾出房产，这将允许琼斯出售房产并收回部分投资。

所有权安排

根据法官的裁决，琼斯是该地产的唯一注册所有人。

三人最初在吉布森斯（Gibsons）购买这块土地时，情况并非如此。最初，琼斯被登记为拥有该地产四分之一的不可分割权益，其余权益由1251078 B.C. Ltd. 拥有，该公司由汤姆森（Thomson）和普雷斯（Press）控制。

当时的计划是在这处房产上建造一栋住宅，为现年 74 岁的琼斯准备一个独立的套间，供她在年老时居住。她的那部分房屋占据了三分之一的面积，其余的三分之二由汤姆森和普雷斯居住。

2021 年 11 月，在双方寻求建筑贷款时，琼斯成为了唯一的业主。虽然双方对导致琼斯获得全部房产的具体情况存在争议，但法院判决表明，汤姆森和普雷斯信用不良，银行更愿意向琼斯垫付资金。

自 2021 年 7 月以来，汤姆森和普雷斯就一直住在这处房产的拖车里，法院判决书显示，他们在这处房产上还有几个存放物品的集装箱。

法官的判决表明，琼斯已经动用了自己的退休储蓄并向朋友借钱，以确保继续偿还建筑贷款。汤姆森和普雷斯自 2023 年 1 月以来就没有定期向为该项目设立的联合账户缴款，而在此之前，他们的缴款额远远低于琼斯声称他们同意支付的金额。

“迄今为止，琼斯女士在购买房产和建造房屋上已经花费了大约 347 万元，”裁决书写道。

“汤姆森先生和普雷斯先生已经支付了大约 11.5 万元。”

被告声称，琼斯从一开始就知道她将为建筑工程买单，汤姆森和普雷斯将在一段时间后偿还她的费用，而琼斯的诉讼则指控这两人虚报了他们购买房产和与她一起建造房屋的经济能力。

琼斯的诉讼请求和被告的反诉仍有待裁决。法官的裁决涉及琼斯申请的一项中间禁令，该禁令将禁止汤姆森和普雷斯特闯入该房产，并防止他们干扰房屋建筑的完工。

法官在裁决书中写道：“一旦房屋完工，琼斯女士将无力继续居住。她需要在拖欠 RBC 建筑贷款之前卖掉房子。一位房地产经纪人建议她，在汤姆森先生和普雷斯先生仍居住在该房产的情况下，现在将其上市将不利于获得最佳价格。”

她需要出售

法院在决定是否下达禁令时会采用一个由三部分组成的测试。要想获得成功，申请禁令的一方必须首先证明他们的案件“表面证据确凿”，也就是他们的整体诉求很有可能最终获得成功。

如果表面证据确凿，法官必须确定有必要发布禁令，以防止对申请方造成不可挽回的损害。

最后，如果表面证据确凿，且在不颁发禁令的情况下有可能造成不可挽回的损害，法官必须确定“便利平衡”是否有利于颁发禁令。

在本案中，法官得出结论，该测试的所有三个部分均符合要求。

根据判决，被告声称，琼斯在获得该房产的唯一所有权时，曾口头约定将三分之二的房产托管给汤姆森和普雷斯。琼斯对存在任何此类协议提出异议。

法官将信托是否存在的问题描述为本案“审判中需要确定的关键问题”。然而，法官得出的结论是，即使存在这样的信托，“有强有力的证据”表明被告违反了其条款。

“在对案件进行初步审查后，我确信根据法律和提交的证据，原告很有可能在庭审中最终成功证明民事索赔通知书中提出的指控，”判决书中写道。

关于无法弥补的损害前景，法官指出，如果琼斯最终胜诉，被告不太可能向她支付大笔赔偿金。

同时，法官认为，即使琼斯能够出售房产，她也有可能无法收回全部投资。

“有证据表明，原告已经遭受了无法弥补的金钱损失，”判决书写道。“被告于 2023 年 10 月对该房产进行了评估，评估价值为 285 万元。证据显示，原告已投入约 347 万元。”

法官指出，琼斯目前每月的支出比收入多出约 2000 加元，“她需要尽快出售房产以减少损失”。

判决书写道：“原告已经证明，如果不批准禁令，她将受到无法弥补的伤害。”

最后，法官认为在权衡利弊之后，批准禁令是有利的。

被告辩称，该房产是他们的“梦想家园”，如果颁发禁令，他们将失去在此居住的希望，但法官不以为然。

“恕我直言，我认为被告的论点没有说服力。”“我不清楚，如果被告有资金，为什么不能从原告手中购买该物业。”

法官认为，在诉讼进行期间，比维护汤姆森和普雷斯对该物业的使用权更重要的是，原告需要摆脱该物业给她带来的不可持续的开支。

“如果禁令不被批准，原告将继续承受不断增加的费用所带来的压力和焦虑，当她不再有能力支付 RBC 建筑贷款的月供时，该房产将被取消赎回权，”裁决书中写道。

“原告从任何止赎出售中获得的收益都会减少。如果原告最终胜诉，根据证据，她将无法从被告处获得任何损害赔偿。”

未决诉讼证明

除了签发禁令外，法官还下令取消被告在房产所有权上签发的未决诉讼证明，条件是琼斯必须提供 11.5 万元的担保以实现取消。

这笔 11.5 万元的款项是被告迄今为止对该房产的出资，可以用出售房产的收益来支付。