广州苏州放开限购意味着什么？

支持房企融资和放开限购是当前房地产复苏的必然选择。从近期央地政策来看，支持融资端和销售端的力度正在加大。

1月26日上午，住建部召开城市房地产融资协调机制部署会，部党组书记、部长倪虹在会上的讲话，概括起来有两个重要意见：

第一是要深入贯彻落实中央经济工作会议精神，加快推动城市房地产融资协调机制落地见效，支持房地产项目开发建设，要一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求、促进金融与房地产良性循环的重大举措。

过去一年的时间，尽管大家说要一视同仁地对待各类的经营主体，但是在房地产过去和目前的这种调控惯性下，很多银行就觉得民企可能风险更大，相比于给央、国企贷款，即便违约坏账，责任也会更小。具体从融资端看，尽管有一些支持措施出现，但总体来说进入所谓“白名单”的房企仍以央国企为主，民企仅有龙湖、美的地产、碧桂园、新城等少数房企进入，且所谓授信大多需要严苛的抵押物，或资金使用限制颇多，民营房企所需要的不受限资金少之又少。这也是为什么这两年尽管上面在融资端支持民营企业的雷声大，但收效甚微的重要原因。

然而，从整个房地产开发商主体来看，民营房企仍占据绝对多数，如果这部分市场主体不能接触风险，地产复苏之路将很难加速。

北大国发院经济学教授赵波认为，“当前政府应及时调整房地产调控政策，确保纾困政策执行到位，给予民营房企同等待遇。一个良好的微观主体的增长，是市场最重要的强心剂。当前所有的政策都应该围绕这一点。”

第二是要坚持因城施策、精准施策、一城一策，用好政策工具箱，充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策。

这一点很重要，尽管在表述上仍是“一城一策”，但实则重点是“赋予城市房地产调控自主权”，也就是说，地方在制定政策的时候，只要是符合中央精神的，以后大概率是不要看上面的“脸色”——这直接反映在地方政府放松限购政策上。

这不，在住建部会后第二天（1月27日），广州发布了《关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，提出优化调整限购政策，在限购区域范围内，购买建筑面积120㎡以上（不含120㎡）住房，不纳入限购范围；支持“租一买一”和“卖一买一”，居民出租房屋并备案，或者挂牌出售房屋，购买住宅的时候核减名下住房套数，极大利好改善用户需求。

广州的这次取消限购政策虽然仍不彻底，包括“租一买一”和“卖一买一”这样的规定其实都是凑数的，但对于一线城市来说，仍具有“核弹”效应。

广州这次取消限购为什么影响巨大？我认为有以下几个方面的原因。

首先，根据去年9月20日发布的政策，目前广州限购区仅限于越秀、天河、海珠、荔湾、白云（非北部四镇）、南沙。而此次广州取消限购区120平方米以上住房的限购措施，相当于广州全域限购基本取消，下一步随时可能取消120平方米以下的限购措施，与我们此前预测的，四大一线将在2024年逐步取消限购基本吻合。

其次，广州首先取消限购的吸引力是很大的，全国各地的富裕家庭不再受社保年限限制，都可以到广州核心区买房了，只要是120平方米以上的房子，而且不再限购套数。投资的需求又重新被激活，那些无处可去的资金又重新有了机会，热门板块的120平以上的产品又会重新热起来。

这里需要看到，激活楼市除了改善需求外，更重要的是投资需求，而广州又恰好是购买力潜力巨大的，广州800万以上的商品住宅每年都在创新高，2023年达到7600套以上，相比2022年上涨41%，成交价同比上涨7.3%。投资需求一旦热起来，对于稳定房价市场和急需销量的开发商来说都是雪中送炭。

同样，那些拥有120平以上产品的业主和开发商不需要再砸盘出货了，而需要更换120平以上产品的那些改善型潜在业主心态可能会更加焦虑，因为怕房价大涨。——这样，广州楼市信心将会逐步恢复。

再次，对于其他一线城市和限购措施比较严的新一线城市来说，广州放开限购的效果将同样是一次试探。我们可以试着推演一下，如果广州的效果预期良好，我们上面说到的都实现了，其他一线城市可能会逐步跟进；如果放开后太热，投机型炒房重现，那么其他一线城市将更加谨慎，放开的步子也会更慢；如果广州的措施最后证明达不到预期，那么本着政策有总比没有好的想法，多数城市将会一步到位放开全域限购。

某种意义说，广州此次扮演的是探路先锋的角色。1月30日，苏州、上海先后宣布放松限购，其中苏州宣布全域放开限购，成为主力二线城市中第一个“裸奔”的城市。上海宣布自1月31日起，在上海连续缴纳社会保险或个人所得税已满5年及以上的非我市户籍居民，可在外环以外区域（崇明区除外）限购1套住房，虽然这种“挤牙膏”式的政策与民众期待仍有差距，但这也说明住建部的意见已经快速落地，后续地方在因地制宜放松本地区限购政策时候也更加有底气。

广州、苏州、上海放开限购是不是意味着背离了此前的调控初衷呢？其实没有。

在《2024年楼市会好吗？》一文中我提到，2021年中央经济工作会议上首次提及“房地产新模式”。全国工商联房地产商会理事李骁认为，房地产发展新模式是指真正落实“市场+保障”双轨制。如果按照这个思路来，2024年的重点任务估计还是“平急两用”公共基础设施建设、保障性住房、城中村改造这“三大工程”。

我们在看广州放开限购的同时，也发现广州最近的消息，2024年，广州市计划筹建配售型保障性住房1万套、保障性租赁住房10万套，发放住房租赁补贴1.8万户。

结合上面的放开限购政策，广州的意思很明显，那就是市场的归市场，保障的归保障，既让楼市活起来，又会保障底层民众的住房需求，两条路各自到罗马。

不过，保障房的建设只能是作为市场补充。北大国发院经济学教授赵波认为，保障房的发展需要明确定位——其发展一定是适度的，因为我们有大量的商品房存量待消化；其对象是明确的，那就是低收入人群，不应该针对精英阶层。真正的人才可以通过市场定价，高薪来吸引，无需提供额外的住房补助。政府应探索如何去有效地提供这些保障房。

2024年房地产市场仍以恢复信心为主，各项政策核心都是稳定市场预期。经济学家马光远也认为，“2024年房地产的政策要到位，一定要下决心尽早取消没有必要的限制政策。房子自住也好，改善也好，到今天为止我们还没有看到鼓励性的政策。过去只是在放松政策而已，而且还放松得不够。因为现在整个房地产市场已经调整到位了，而且超调了。”

走出当前的困境需要时间，收入的增长和稳定的增长预期是最好的良药，市场再也经受不住运动式调控了。

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No.5616 原创首发文章｜作者 梁云风‍‍

开白名单 duanyu_H｜图片 视觉中国