利率仍是新高！新一轮破产潮来了！加拿大每周都有楼盘破产，买家哭晕！连四大银行都快撑不下去了...

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从高层至矮层，从公寓大楼到独立屋。一片片未开发的土地，加拿大各地越来越多的住宅开发项目进入了破产管理程序。

专家表示，利率上升、建设成本和工期延误以及房地产市场放缓，都是项目面临资金压力的频率越来越高的原因。

CBRE土地服务集团副主席Mike Czestochowski说：“一年前，可能是一个月或者每两个月一起破产，而现在一周就会有一起。”

据悉破产接管是有担保的贷款人让法院指定某人控制财产并清算，或以其他方式最大化资产价值的一种方式。

虽然破产通常被认为是最后的手段，但随着拥有多重抵押贷款和相关方的大型建筑项目开始陷入困境，CBRE发现破产管理的案例有所增加。

该公司土地服务集团执行副总裁Lauren White表示：“这些在建项目的价格上涨得如此之快，以至于他们已经没钱了。”

在安大略省Kitchener，债权人申请了针对Elevate共管公寓项目所有者的破产管理，该项目计划建造四座塔楼。

到10月份提交申请时，施工人员已经离开了现场，施工工作仅完成了80%。

去年12月的一份报告发现，当破产接管令通过时，业主在银行里只有300加元，欠下了1亿多加元。

近几个月来，安大略省出现了大量破产程序。

Lauren说，考虑到这些项目面临的所有挑战，以及可能出现的延误，高层建筑的数量尤其增加。

“这在很大程度上归结于管理不善，比如没有意识到开发过程的漫长和复杂性。”

多伦多在建的84层大楼The One可能是最近面临破产的最引人注目的项目，Mizrahi Inc.也在开发这栋大楼。

去年10月提交的法庭文件显示，该开发商负债17亿加元，预计施工将推迟两年多完成，超出预算逾6亿加元。

其他值得注意的进展包括，债权人在11月推动对Vandyke Properties的至少五个项目进行破产管理，这些项目涉及大多伦多地区的1,700多个单位，其中一些已经在建设中，声称的债务超过2亿加元。

破产管理是有担保债权人在借款人开始违约时可能收回资金的一种方式。

Grant Thornton重组业务合伙人Dan Wootton说，重组过程的重点是实现价值最大化，因此这可能意味着与现有开发商一起完成项目，就像The One一样，或者只是试图按原样出售。

但是，也并非所有申请都获得批准。

去年12月，BC省的一名法官拒绝了将Coromandel Group纳入破产管理的请求。

据悉Coromandel在16处房产中拥有约7亿加元的担保债务，该决定的否认部分是基于一些财产已经在他们自己的破产管理。

获得批准后，接管人将评估完成项目的成本，并将其与开发商出售单位的预期收入进行比较。

当由于成本高于预期而导致资金短缺时，有时需要采取激烈的行动。

Dan说，在这个市场上，试图转售整个项目也很困难，因为许多人都专注于自己的项目。

“我们听说，大型开发商目前并没有承接那么多新项目，他们专注于完成自己拥有的东西。”

而Lauren则表示，市场上仍有买家，但他们不会急于达成交易。

“很多人都在寻找交易机会，他们试图把握市场触底的时机，这是没人能做到的。”

Lauren说，上一次破产管理如此糟糕可能是在上世纪90年代初，但整体市场至少比当时更活跃，对潜在的破产管理出售仍有兴趣。

因此，Lauren表示，市场在复苏前仍有一段路要走。

“我认为我们还有至少六个月的时间，你知道，破产在增加，而不是放缓。”

与此同时，因为风险更高的抵押贷款占大多数大银行投资组合的20%以上，所以加拿大不少银行都在接近临界点。

专家警告称，加拿大六家大银行中有四家提供的抵押贷款使它们面临更高的违约风险，固定付款可变抵押贷款至少占这些机构持有的抵押贷款的五分之一。

在这之中，BMO、RBC、CIBC和TD都是提供固定月供浮动利率贷款，而Scotiabank和National Banka只提供浮动利率贷款。

商业地产数据库CoStar Group Canada的首席经济师Carl Gomez表示：“我们已经接近临界点了，因为消费者正忙于把更多的收入用于偿还债务，远离经济上的支出。”

Carl还表示，当失业率激增时，临界点就会到来，因为房主将没有任何现金流来偿还贷款。

“如果他们还有工作，就可以和贷款机构协商解决，银行最不愿意做的就是取消房屋的赎回权，如果没有工作的话，那么你很可能会拖欠还款。”

https://www.thestar.com/real-estate/riskier-mortgages-make-up-more-than-20-per-cent-of-most-big-bank-portfolios-with/article_f955880c-c052-11ee-a397-334cd949d040.html

https://www.ctvnews.ca/business/real-estate-receiverships-on-the-rise-as-projects-stall-1.6751074

https://www.cp24.com/news/real-estate-receiverships-on-the-rise-as-projects-stall-1.6751050

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来源：加拿大家园

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