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北京家长,心态崩了

北京家长,心态崩了

9月前


11月的时候,海淀区的一笔房产交易,在网上引起了轩然大波。

蜂鸟家园的一处50平米的学区房,卖出了610万的价格,单价合到了11.9万

看到这个价格,不熟悉北京学区房市场的朋友可能就要惊呼“这也太tm贵了”。

但实际上,网友热议的点在于:

卖便宜了。

海淀蜂鸟家园小区对口的是中关村三小

这个中关村三小,生源大多非富即贵。

因此,这个小区在北京学区房榜单上的排名一直挺靠前。大概在2021年时,这个小区同户型的售价,探到了1000万的大关,平均成交价在950万以上,最高的卖出了1028万。
没想到,短短两年,就暴跌了三四百万。

当年高价入手学区房的北京家长们,心态真的要爆炸。
坦白来说,降价并不稀奇,但砸盘式降价肯定不正常。

就比如蜂鸟小区,之前也跌过几次,但跌幅不大,后来都涨回来了。

事实上,北京学区房的涨跌逻辑,是有双重标准的。

第一重标准,是大行情。

就是大家都涨的时候,它肯定不会落下。

比如,2014年那波。

第二重标准,就是教育政策。

北京为了教育资源的公平分配,做过很多努力,入学政策调整过多次,比如731、1911之类的。

每一次调整都会对学区房市场造成影响,受益的片区涨,受损的片区跌,但整体看的话,涨的片区多,跌的片区少。

但2023年这波调整就有点过于惨烈了:

北京西城德胜片区,21年高位的时候,小户型17万左右,现在14万;

对口牛校宏庙小学的丰汇园小区,高点20多万,今年5月份房价是16万多一平。
为什么会出现如此剧烈的跌幅?

北京基本盘不是还在吗?
两个原因。

第一,多校划片来势汹汹

一开始,大家对多校划片的具体效力还心存侥幸。

上文提到的蜂鸟社区,多校划片刚开始执行的时候,小跌了一波,但是执行了一年多,发现跟之前的区别也不太大。

所以21年还猛涨了一波。

但是今年,动真格的了——有多达几十孩子被调剂去了西颐等片内小学。

中关村三小一年总共才招多少人,这个调剂比例简直就离谱。

有家长直接就进医院了……

其他热门学区也基本上五十步笑百步的水平:

西城的德胜学区连续三年败北,导致前年斥重资在德胜买房的那批家长血本无归:房子买在德胜,孩子上学在其他学区。
北京的学区房,尤其是西城海淀的,很大一部分真的只有学区的属性。

小区老,户型差。

很多家长斥重金持有,根本就不住,就为了给孩子找个靠谱的学校。

现在多校划片把运气成分提上来,相当于之前的投入,看起来像个笑话。

如果是个例的话,还好。

孩子先凑合有个学上,回头找机会把学区房转手,在后续的环节上再找机会,损失也还可控。

因为海淀西城的教育下限在那里摆着,总有人想搏一搏。

但现在的问题是,这种“能上名校”确定性大幅度削弱之后,还有多少头铁的家长愿意接盘?
因为出生人口以及外来人口的减少,北京民办普惠型幼儿园的前景,很不乐观

因为有收费标准的限制,普惠园没有任何衍生收益,全靠学费收入和财政补贴来勉强维持个平衡。

一旦生源开始减少,运营压力就呈指数上升。
7月份,位于海淀西三旗的本真幼儿园发布了一则闭园告示。
这所幼儿园的口碑在附近上班族的心中一直不错,自2009年开园,稳定运营到今年上半年。

占地面积不算小,教学质量也可以,最重要的是价格公道。

它的倒闭并非经营不善,而是:

生源数量无法维持基本运营成本了。
大家都知道,幼儿园在减少,幼儿在减少。

但是,谁也不会想到这么快就能影响到一线。
在这种大趋势下,师生比例会逐渐出现对调。

当学生的数量,跟优质教师的数量出现倒挂的时候,当学区房和“鸡娃”不再具有绝对优势的时候,它的价格体系又要靠什么来维持呢?
事实上,已经有很多中产家长们回过来味儿了:

与其冒着赔掉上百万,最后还可能鸡飞蛋打的风险。倒不如寻求一些确定性的道路。

比如,国际学校。

比如,把孩子学籍转到香港,以华侨生的身份得到降分录取名额。

这些行为,已然成为了一种风潮,在中产阶层圈里蔓延。

真实故事计划以及后浪研究所等社会观察类媒体,早就有所报道。

想想也能理解,成百上千万的学区房买下来,即便上了最好的学校,最后还得靠无限内卷才能保证一个光明的未来。

孩子累,家长更累。

但凡有一个还可以的出路,没有人愿意卷入这种病态的竞争。

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来源:INSIGHT视界

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