现在上海买房有多少还价空间

2021年我第一次买房的时候，也开始和中介做朋友

那会我的中介是位话不多但入行也快五年的九零后湖南妹子

临近上车我们聊的最多的是议价空间，也就是一套房挂牌价和成交价的差距

她跟我说二手房的谈价空间从年头起伏到年尾

淡季差不多在5%-6%，五百万的挂牌价谈二十多万差不多了

平稳的时候差不多1%-2%，真正旺季的时候房东不跳价就很不错

这些数字是她入行那几年看过比较固定的数值

2024年的今天，当我打开链家成交页面再去看这些数值时却远不止如此

这是我比较熟悉的浦东高行的品质小区还是个学区房

去年底成交的一套房源，925万挂牌、836万成交，议价空间9.6%

接着我随机又点开几套成交房源

一套239万的挂牌房源，议价空间居然达到12.34%

这套719万挂牌的两房最后615万成交，议价空间14.46%

这些都是我码字过程中随机打开的房源成交案例

虽然知道二手市场成交现状，但动辄10%的议价空间还是让我有点吃惊

那这些案例里的议价空间是偶然还是普遍

全市真实的议价空间又是怎样的

01

一份3.9万套真实成交房源的议价空间

如果想要知道全市真实的议价空间现状首先得找到样本

2023年上海共计成交了18.1万套二手住宅，这其中链家成交了3.9万套

如果我们能找到这3.9万套议价空间是不是就相当于拿到全市22%的成交样本

链家没让人失望他真的有认真统计这3.9万套里每一套的真实议价空间

而且3.9万套对全市而言也不仅仅是22%的数据样本

因为18.1万套里还有25%是非中介成交，比如手拉手这种的

所以3.9万套是全市2023年二手成交里28%的数据样本（3.9÷【18.1×（1-25%）】）

也只有样本数达到这个量级我们才能看到2023年全市的议价走势

所以2023年议价走势是怎样

我将这份2023年全年51周数据用表格放这里

可以看到2023年全市议价空间不断走高，年初3%的议价还算正常

但五月开始议价空间开始逐步走高，中途偶有下行但很快还是向上攀升

目前全市二手房的议价空间已经来到7.1%

相当于一套房产如果挂牌500万，最后得降价35万才能卖掉

而7.1%只是全市平均议价空间

意味着如果有套房议价空间为零，就意味一定有套房议价空间达到14%

再不济如果有套房议价空间为5%，那也一定有套房议价空间接近10%

这也是为什么我们会在成交网页上随机都能看到动辄10%议价空间

走高就不用多说了，关键是节奏

从3%到4%全市维持了14周，在小阳春激情后买卖双方带着热情进入四月，一周两周到第三周客户离场，房东跟在后面追，数据破4%

5%的议价空间维持了20周，中间还经历了认房不认贷这样的新政蜜月期，但蜜月期结束议价空间直接6%

如果说5%还跟以往淡季持平的话，那超6%的数字就开始少见了

现在7%的议价已经持续了快8周，哪怕是12月楼市新政，也只是在新政当周下到6.9%，但很快又回到7%以上

你会发现就每次下行之后接下来的不是平稳

而是更高的议价

这就是2023年真实的议价节奏，上半年还处于往年常识水平

到下半年你再看看，每个月的议价空间都有质的突破

议价空间会传染，只要有一套降价卖掉，那这个价格就成为下一套谈价的起点

整个下半年我听过最多的形容说现在客户都是带着屠龙刀入场的

数字上我们看到的是百分比的数据，实际上这些数据就是买卖双方对于事实判断的最终平衡点

这个事实就是现在大家对楼市的真实态度

而这个平衡点贵就贵在彼此愿意为这个价格买单

买定离手，不管当时是觉得卖亏了还是觉得买贵了，掏出去的钱、签好了合同都为这些犹豫和摇摆一锤定音终成定局

而这也是值得我们去观察这些数据的地方

毕竟“以为”和“其实”之间存在距离