大多数人预判房价都错了

2024年，如果你现在想买房和卖房，你是不是听了网上各种房产和财经V观点，然后整个人越听越懵，发现说房价继续跌和会涨的同样多，而且理由都很充分，你不知道应该听谁的。

我现在基本也看不了很多博主的判断了，因为都是局部观点，比如我随便反驳几条，说深圳房产2024年会涨的。他们的观点无非就这么几条。

1. 

第一，比如说深圳，说深圳房屋的供需严重失衡，深圳商品房总共不到200万套，而深圳有超过2000万人口，是一线城市中严重供不应求的。

这个观点是片面的，只能解释深圳未来长期看好，不能解释短期几年的房价走势，所以不能作为2024年房价参考。而且深圳龙华龙岗那边大片新房供应，根本不缺房子。

为什么我说深圳未来只有福田南山等土地不可再生的海岸线资产更保值，比如深圳湾，红树湾，因为土地没了，不可再生，稀缺的稀缺。

第二，说现在中国货币严重超发M2，没有地方去，一定会流入房地产，引发资产暴涨。

这个观点没错，但没用，因为两者有关系，但没有绝对关系；因为货币超发，不一定引发资产价格上涨；中国的货币一直在超发，尤其过去三年发的更多，但为啥资产价格还在跌呢。

几个原因，第一，货币在银行系统空转，进入不到房地产；第二，当房地产没有赚钱效应预期时候，货币就算出来了，也不一定会进入，就看未来会不会预期反转了；第三，M2多了，银行存款量多，不等于大众存款量多，更可能是少数人存款更多，而大众存款少了，只是总量多了。所以你会看到最近上海的豪宅还在卖的很好，但是中产改善盘还是下跌的。

所以，仅仅从货币多少来判断资产价格，是很肤浅的。

第三，还有一个更可笑的理论，说一线城市房地产已经跌了快三年了，整体跌了30%，是过去20年房产史上下跌时间最久，跌幅最大的时间了。所以按照周期，泡沫已经挤的差不多了。也该到了反弹的时候了。

这个理论我听了也是很牛逼，如果这么简单，那股票就逢低买入就行了呀，就不会套牢了。就是他不去想为啥这次会跌这么凶，而仅仅想知道跌久了就一定能涨，那他怎么不预判下是今年涨还是明后年涨呢。

所以，这些说房价今年会涨的理论，我只能说有道理，但不够说明为什么今年会涨，而不是以后涨。

2. 

好，接下来就是说房价未来一定没戏了，还要往下跌，基本上最核心的理由是，咱们经济不行了，说中产都返贫了，大家没有消费力了。

这个结论太简单了，因为房产虽然是大宗商品，但是和大多数老百姓关系不大，房产本质上还是有钱人的游戏。一座城市的房产，是这个城市的20%的购买力决定的。

咱们中国大多数三四线城市房价确实不行了，而且未来也不会涨了，这个我在会员直播里已经定论了。但是一线城市的房产，你说因为大家没钱了所以买不起房子了，这是纯扯淡的。

你信不信，只要上海深圳核心区域放开限购，房子分分钟给你拉爆。这就是为啥上海只敢开放非核心区域的限购。深圳肯定也会出利好政策，但是我不相信会全面放开限购。

其实S叔我最关心的点，是美联储本来今年6月份要开始降息的，这就会利好亚洲这边的资产价格，因为信贷可以不用那么紧张了。

但是现在看来，要延后降息，有可能要等2025年才开始降息。这就很微妙了，所以你看最近日元韩元汇率又崩了。

而人民币汇率还挺着，感谢咱们的外汇储备和牛逼的外汇管制。

但是今年房产价格就偏悲观利空一些了，因为美元的套利空间大呀，而咱们目前也不敢随便降息，不然汇率承压更大。

所以，今年对于资产价格的走势，我认为判断是很难的，因为当你了解的越多，你就越敬畏市场，你就越不敢口出断言。你只能不断学习，这是投资的复杂难度，也是投资的魅力。

不过我最近确实看好日本的资产，因为我的分析是日元的贬值是可控的，日本政府8.7万亿美金的外汇储备可以保证汇率不失控，日本央行算过账的，贬值的整体收益是大于成本的。

所以如果现在用美元和人民币去买日元计价的资产，虽然这两年资产价格上涨了， 但我个人感觉还是划算的。

以上就是我对于资产的分析理解判断，也许我也没有结论，但我们至少要充分考虑到很多因素。

我喜欢做投资，其中一个原因，是投资不用和不确定的人博弈，而是和你的认知和金钱博弈，说实话，对于人性越了解，我对于人，没有信心。

本周五会员专场房产专题直播，我会深入跟会员朋友们聊一聊：我对于国内一二线城市、香港房产交易的思考，以及日本、海外房产的投资价值分析。

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