算个命，房价啥时涨
图：SAI Woo
读者问——
“越越，能不能预测下房价，要跌多久
”
房价下跌冲击了挺多人。
搞得不少中产心态有点儿崩。
我一个朋友最近在卖房，北京的80平米刚需房，本来是抢手户型，但卖得很受气。
诚心想买的人寥寥。
好不容易看房的人报了价，朋友觉得完全可以坐下来，面对面聊一下嘛。
结果买房人全部拒绝——“这几天有点忙，先不急着面谈”。“我先看看，不急着谈。”
太难了。
没办法，现在就是妥妥的买方市场。
一
很多人关心我们这边的房价要跌多久。
很难预测，没有人说得准。
但，因为太多人好奇，可以简单聊一点我的思考。
不一定准确。
不妨比较下房子的租金回报率，和存款利息。
如果房价一直跌，房子的租金回报率一直涨，涨到超过银行存款利率时。
可能不少卖家就会惜售了。
我朋友那房子，之前有个买家报价500万。
但如果出租，这房子的年租金也有10万块。
所以朋友虽然想要卖房，但一看这价格，果断拒绝了。
“建行的1年期大额存单，利率是1.8%。”
“大不了房子不卖了，躺平收租，一年收益2%，不香么？”
他的思考有一些道理。
存款利率必然持续下调，五年期存款很可能跌破2%关口。
房价这么跌下去，很多房东的甩卖心态会变。
房子基本面好，地段好，户型好，不愁租的话，至少能锁定长期回报率。
如果不急用钱，房东虽然挂着牌，但不急着破价卖了。
可以预料的是——
当大批房东都开始惜售了，房价的下跌动力也可能减小。
当然，止跌并不意味着上涨。
有个状态——叫横盘。
横盘期或短或长，短则几个月，长则…
几年也可能。
二
我之前写过，日本美国房价跌多久。戳此回看
上一轮房价下跌周期中——
美国跌了6年；
日本跌了20年。
也有人说，中国人口负增长呀，将来没有这么多接盘的人了。
可以补充一下韩国的情况。
韩国也是人口负增长。
经济学家高善文这几天恰好做了个分析：“相比起日本，我们现在和韩国更相似。”
我放一下韩国从1980年到2023年的房价走势：
韩国2000年以后房价都在上涨中。
这两年不大行了。
因为美国加息，韩国跟着加息，房贷利率涨得猛。
我前段时间写过一个韩剧《好久没做》，就是讲的这个故事。
房价下跌，主人公的房子市价缩水。
夫妻两人“恶向胆中生”，做起了非法勾当。戳此回看
往前看——
韩国房价上一轮明显下跌是1998年。
韩国房价跌了9.2%。
那时亚洲金融危机，韩国受创比较严重。
但进入了1999年，韩国房价很快又恢复上涨了。
总体来说，韩国房价也就调整了一年，跌得快，恢复得也快。
像得了一场流感。
一个叫单伟建的华人，恰好是在98-99年危机期间，抄底了韩国的一家主要银行，后来大赚一番。
韩国当年抓住信息产业的红利，迅速崛起。
三星、海力士等等成为了世界一流的科技巨头。
哪怕人口增长弱，但经济产业发展好，可能也会长期支撑房价。
我们很多产业和当年韩国相似，且都发展不错。
三
我将日本，美国，韩国，过去两轮房价下跌周期和跌幅做了个表：
很明显——
韩国痛感最小，日本最极端。
美国居中。
微信扫码关注该文公众号作者