中国小区的高层住宅未来会“贫民窟化”吗？

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6月前

*本文为「三联生活周刊」原创内容

中国是世界上超过500米高层建筑数量排名第一的国家。2022年，国家发展改革委员会在发布的《“十四五”新型城镇化实施方案》中明确提出，要严格限制新建超高层建筑，不得新建500米以上的建筑，对新建250米以上的建筑，也有更多要求。

近几年，伴随着不断出现在大众视野的高层安全事故，关于高层住宅楼的讨论也越来越多。就此话题，我们专访了清华大学建筑学院教授尹稚。在他看来，国内以香港经验为蓝本的高层住宅建设大潮曾经有利于应对住房刚需。但随着高层住宅技术寿命到期，住宅的维护和拆除将带来一系列问题，成本高昂。今天，以“高度”代表“先进”的时代已经过去，舒适安全、环境质量应当成为城市建筑更重要的考量。

记者｜李晓洁

实习记者｜魏昭阳

编辑｜徐菁菁

高层住宅：一种时代产物

三联生活周刊：想先在概念上厘清一点，目前国内有没有一个确切的，对高层建筑的定义？

尹稚：高层建筑的定义其实主要是跟着不同高度的防火规范走。一般意义上，如果用老百姓通俗的理解来讲，6层以下算多层，6~12层，也就是大约36米以下，称为小高层，12到30层就进入高层了，30层以上基本就突破100米高度了，通常我们在定义上称为超高层。

《东京女子图鉴》剧照

不同的层级适用的安全规范、防火规范、结构规范是不一样的。比如超过了6层，有些建筑的结构方式就不许再用了，可能会带来抗震方面的不安全。超过了36米，等于是超过我们绝大部分城市火灾的扑救能力，消防云梯够不着了。这时无论从垂直疏散，还是楼内需要配的消防设备来说，又会上一个台阶。然后再往上走，进入到超高层，可能不仅仅有结构安全、防火安全的问题，还有疏散的便利性问题。比如你要配更多的电梯，你的核心筒（一种高层建筑结构，主要由电梯井道、楼梯、通风井、公共卫生间和一些设备间围护构成一个中央的核心筒）会越来越大，配的特殊交通的量也会越来越大，这样设计的楼才能用。超高层的各项要求会提升一大截，电梯费成倍涨，消防设施布点、消防防火分区的要求也会更多，成本会成倍增加，因此，一些高层住宅楼会卡着100米内高度建造。

在生活中，我们很容易发现，有些过去建造的、配置不达标的办公楼，员工上下班时，上电梯是要排大队的，这就是没有完全按规范来，为了省钱，没配够电梯。

这些关于高层建筑的定义、要求对于也是本适用于高层住宅和非居住类建筑。但住宅楼因为有高密度人群，它的消防规范比一般的非居住类建筑要更严格。

三联生活周刊：在我们国家，过去几十年里大家的印象中，住宅主要就是以高层建筑的形式出现的。我们的这种住宅形态的偏好是怎么来的呢？

尹稚：我国大规模建设高层住宅是改革开放以后，尤其是土地有偿使用，住宅有偿出售以后。为什么出现这个局面？是因为我们当年的房地产的预售模式、快销模式、成本核算模式、楼面地价的计算模式基本上是从中国香港借鉴的。当时中国刚打开国门，最早进入大陆投资房地产的都是港资，很多人认为中国是个人多地少的国家，应该提高土地的利用效率。于是香港模式很容易被全盘接纳进入大陆的市场。

我们还受到了苏联的影响，他们大规模用高层建筑来解决工人阶级住宅问题。我们国家的居住区和居住小区概念也是从前苏联继承下来的。

为什么改革开放前没这么多高层？主要是经济原因，我们盖不起。改革开放前，多层住宅的造价，在北京这种大城市地区大约几百块一平米。如果建到高层住宅，使用混凝土梁柱结构、全现浇结构、PC板式住宅（预制混凝土板楼），造价在当时就突破了每平米1000多块钱，不是所有项目都用得起。后来学习香港的楼盘预售制，说白了是拿未来买房者的钱在盖房子。有钱了，又可以通过建高层降低楼面地价，当然高层住宅就流行开了。

《三十而已》剧照

三联生活周刊：自改革开放以来，国内这种高层住宅楼建设，有没有一个比较明显的高峰期？它的流行是有什么力量推动的？

尹稚：高峰期的起点大约是在上世纪80年代末，主要原因有两个。

第一是因为我们在PC板式住宅（预制混凝土板楼）上有了比较大的突破，它是技术进步带来的。当年第一个案例可能是北京的塔院小区，后来有了大规模建设的方庄小区。十几万人的大规模居住区都是用的这种模式——造价低，施工简单，有一定的预制性，现场施工速度快，适合于大规模标准化、批量化建设。

第二是因为当年面临严重的住房短缺问题。中国现在人均居住面积突破了40平方米，这个指的是套内的住宅居住面积，但80年代，人均居住面积不足6平米，那时候三代人挤一间卧室的情况相当普遍。

还有一个数据是成套率，也就是住宅是否配备完整的生活设施。当年成套率值非常低，大概就百分之二三十。大量的筒子楼没有独立的卫生间、独立厨房。甚至当年一个城市有几百万家庭是缺房户，几十万家庭是无房户。所谓无房户，倒也不是人家睡马路上，而是用非居住类建筑来临时性居住，后来甚至变成了永久性住宅。比如盖工厂、厂房留下的工棚，那就不拆。把工棚用简单的三合板隔一隔，安置成职工宿舍，等职工娶妻生子，就弄大一点的空间用轻质材料再隔一隔，甚至说拉个布帘就对付过日子了。

《爱情公寓》剧照

所以，当年我们急需这种快速建设，用比较少的土地成本，尽可能的多地解决住房问题，这些推动力带来高层住宅的爆发期。不管是集资住宅也好，还是商品房住宅也好，都开始快速大规模建设。这个热潮一直持续到当下，到最后一轮房地产高潮都是这个模式，没有太多变化。只是说建造手段越来越快，成本越来越低。过去我们用一般的塔吊吊装，可能一层楼要花一、二周，后来很多房地产商可以用造楼机，快到两天建一层。

“贫民窟”小区不是无稽之谈

三联生活周刊：相比多层或小高层住宅楼，大规模建设高层、超高层住宅楼，有什么样的优势和劣势？

尹稚：从开发角度来讲，最大的优势是楼面地价能降下来，房价就能降下来。比如说一亩地征下来后花的钱，盖1万平方米的房子，均摊下来后每平米地价占多少，我们把它称之为楼面地价，你盖得越高，量就越大，楼面地价就能降下来。

房价中跟土地相关的成本占了60%~70%，土地是稀有资源，一块地竞标的人越多，地价就抬上去了。开发商用很高的价格拿了地，就要多盖房子，才能分摊每平米的楼面地价，把价格控制在合理的市场可接受范围内。所以如果是同样的区位，肯定是密度越低，单房的售价越高，舒适度就越高。而高层住宅实际是牺牲一定的舒适度来换取住宅面积的扩大，住宅套数的增加，同时又保证成本相对而言较低。

但对高层住宅的质疑很早就有，主要是针对安全隐患，就是高层火灾的频发以及高层扑救的不容易。我国消防主要是以消防车辆、云梯为主的扑救方式，支持不了那么高楼宇的火灾扑救。现在我们大部分消防车云梯爬个30米没什么问题，但上世纪八九十年代，老解放车改装的消防车辆，云梯能上8米就不错了。所以当时有些专家就说高层住宅，包括非住宅高层建筑将来会留下很多的火灾扑救隐患，但是在巨大的地价利益，巨大的解决住房问题的现实压力面前，这些隐患不是决策时优先考虑的东西。占上风的呼声是先把老百姓的住房条件改善了。

三联生活周刊：最近几年，不少声音提到国内的高层住宅楼，可能几十年后会是大麻烦，甚至会沦为贫民窟，为什么会有这种说法？

尹稚：不难理解。

第一，这种集中的大规模高层住宅建设，当它的技术寿命到期时，改造难度、改造代价是较大的。大楼结构有老化的一天，楼里边的水暖电，所有的管线设施设备都有老化的时候。相比多层住宅，高层的输配系统复杂得多，比如多层给水用不到高压泵，高层给水都是高压泵、高压管线，或者用高位水箱，成本要高出不少。

即使按照完全达标要求，很多技术寿命也就是50年。我们早期建的那些高层建筑，现在已经到了技术寿命晚期了，已经有各种各样的问题出来了。包括电梯的老化，管线老旧，跑冒滴漏等等这些问题，维护费用也很高。

等到维修解决不了问题，很多东西失去使用价值时，就涉及到第二个问题：如何拆除？拆除高层跟拆一个6层楼可不一样，极度复杂。2008年，我在汶川那些极重灾区，主持抗震救灾规划。拆一个多层危房很简单——用一个重载的吊车把钩机直接吊到屋顶上，一层一层刨就完了。刨的时候做一定范围的防护就能避免砸伤人。高层就不能这么拆了。100米左右往下落一矿泉水都能砸死人，不要说落下板砖。
一般国际上通用高层拆除就是定向爆破。简单说就是在建筑上打无数的眼，埋无数的速燃剂（铝热剂），把房子结构溶解掉，破碎化。整个房子“酥了”后还要控制它的方向保证垂直塌下来。这个代价、成本是非常大的。

《安家》剧照

三联生活周刊：高层办公楼是否也面临相似的问题？

尹稚：不完全一样。

首先，办公建筑和商业建筑本身的结构强度因荷载的需求是高于居住类的。无论是楼面荷载的定额，还是结构标准，都远高于住宅楼，所以它做内部功能性改造的可能性很大。比如一家商场开不下去了，可以改成办公楼，办公开不下去了，把轻隔断打掉后形成大空间，可以做教育或别的业态。这种功能性改造的可能性很大的建筑，一般不会选择废弃。旧的业态走了，新的业态进来就行了。

另外，公共建筑更容易延长寿命。因为这类建筑商业属性更浓，建筑内租赁者可能是开商店用于经营行为，可能是租个地方办公，他自己出钱持续性更新改造的能力是较强的。最简单的一个道理：没有餐馆10年不装修不改造的。可能两三年，大家新鲜劲儿过去了，客流量下来了，店主就会主动更新改造。办公空间同样如此。使用者自己有较强的维护意愿，只要不做结构性破坏，基本上不用政府操心。到了50年，要做结构核查，核查如果合格，就可以给予安全证书再续20年，如果不合格，也可以用内部结构加固的方式来延长公共建筑使用寿命，身在其中的从业者有能力支付加固费用。

《装腔启示录》剧照

三联生活周刊：高层住宅贫民窟的现象在国际上出现过吗？

尹稚：这个现象在国际上曾经大规模出现过。体现在两个方面：

第一，一些国家曾经把社会底层的人高度聚集安置在超级社区。这些社区都建在远离城市中心的地方，其实降低了这类人群在经济链条中的就业可能性。通俗点说，如果住宅是穷人、富人混居模式，哪怕低收入人群从事家政服务小时工，都能挣到钱。而当低收入人群必须坐地铁转公交，长距离跋涉才到有雇佣市场的地方时，他们挣钱能力实际在下降，而不是提升了。

第二个是对低技能劳动者而言，过度聚集会带来社会反抗的同质性效应，就是说这样的社区更容易“培养”反社会心态。综合起来，西方当初按社会保障性住房建设的高层住宅区很多都变成了社会最不安定的、犯罪率最高的社区。

三联生活周刊：目前国内的高层住宅有出现“贫民窟”化的倾向吗？

尹稚：在国内，不同高校也在类似高层住宅社区做过各种研究，情况也不是很乐观的状态。比如早期建设的保障房、安置房，因为建设投入是有限的，没有那么多资金拿到更大的土地面积，所以几乎不约而同，全国保障房都选择城市边缘地价便宜的区位，并大多用了高层甚至超高层的建筑方式，希望在有限的土地面积上安置最多的保障人群，同时降低安置每一户保障人群的投入成本。这也很容易出现上面说的两个问题。

小城市高层住宅楼面临更多问题

三联生活周刊：如果把视角放到一些三四线城市，或者很小的县城，最近几十年这些地区有的住宅楼也建得特别高，甚至有的高层住宅空置率特别高，有哪些原因？

尹稚：国内有一些个别县城受地形限制需要盖高层住宅，特别是一些深山峡谷里的县城，地势非常狭窄，就巴掌大一块可建设用地，在人口在增长过程当中，被迫选择高层发展模式，这个是可以理解的。

但是，在大多数地方，三四线城市、县城的高层超高层住宅基本不可能住满，空置率是非常高的，因为这些地方并不需要那么多高层建筑。这是荒唐决策的产物，其原因包括市场投资的不理性，地方政府对政绩的追求。

市场对超额利润的追求是没有底的。同样一块地价，拿下来后当然是盖得越高，挣钱就越多，利润就越高，这是市场的推手。但无论如何，市场投资要盖高层住宅楼，必须要经过合规的规划审批，这就是政府的推手。

从政府的角度来讲，国内在很长一段时间里普遍认为“高层”意味着现代化。中国很多城市的有所谓地标型制高点，曾经有过攀比风潮，要争个全国最高，甚至世界最高。包括美国911事件在内，大家已经知道这种超高层在恐怖袭击面前是很脆弱的，但很多人仍然会认为高层就是国家发达的标志。人类并没有从这里吸取太多教训，依然在追逐超高层建设。

高层、超高层建筑这种城市建设范式的源头绕不开建筑师勒·柯布西耶。20世纪初，他提倡用大规模的高层建筑来建设现代城市，把房子尽可能盖得高，高层可以带来所谓的低密度，日照间距大就必然在高层建筑之间留下大量的空地，这些大尺度的空地就可以更方便安排各种各样的户外活动、增加户外绿化的面积等等来改善人与自然的亲和条件，这是当年比较诱人的地方，也深刻影响了20世纪的城市面貌和至今几代人的生活方式。

有意思的是，柯布西耶是法国人，但当年他这些主张在法国并不被看好。他设计的住宅被法国老百姓嘲笑为“居住机器”，说这种建筑非常不人性化。柯布西耶当年提出的高度依赖技术进步、不断提高城市超级承载力的一套现代主义观点，事后也被学界业界无数次反思，但是在大众中，资本中，一些做面子不做里子的政客中，那些观念仍然有很多的吹捧者和追随者。

《亲爱的小孩》剧照

不过到了最近几年，国内建设超高层的风潮稍微势弱。2022年，国家发改委也明确提出严格限制新建超高层建筑，不得新建500米以上建筑。这是强制性限高令，不允许政府为了面子工程、政绩工程，盲目追求高层、超高层的建设。

三联生活周刊：不同城市处理问题的能力不一样，这些三四线城市，包括县城的大密度高层住宅楼，相比于一线城市，会不会面临的问题更多？

尹稚：肯定会更多。

城市越小，它的基础设施的保障能力就越弱。比如说供电的故障率，一个大都会城市的电网保障度一定是非常高的。一般来说，高层住宅除了个别维修段定点定时关闭，其余时间段不会停电梯。但是国内很多小型城市的电网安全度没那么高，如果再出现点其他的短缺，电梯三天两头停，会给居民造成很多不便。

另外，三四线城市的高层住宅面临更多的偶发性事件和不安全因素。很多中小城市都出过一个问题：住宅楼着火了，内置消防栓供水系统的水压强度却不够。还有一些管线是老化的，加压以后管子就爆了。我见过的最极端的一个案例是：很多年前，一个城市明明没有高层供水能力，却盖了一个高层住宅楼。这楼里7层以上老百姓想了个什么办法呢，他们在7楼修一个大公共水房，水压不够的时候，用水就跑到7楼公共水房接水，从电梯里拎上去。这些因素都很容易造成五花八门的邻里纠纷。

三联生活周刊：我们面对的问题是，国内已经建成了大批的高层住宅。有什么办法能够改善现存的问题？

尹稚：已经建成的高层住宅，公众普遍关注的还是高层住宅的消防问题。

高层消防是由内部的安防系统和外部的救援系统互补完成的。外部救援，指的是扑救能力，通常跟云梯和水柱的喷射高度直接相关。国内最普遍的云梯就是三五十米高。高层如果出现火灾，完全指望外部救援的话，全球没有哪个国家能保证万无一失。就算消防技术比较先进的美国，消防云梯也爬不到超高层那么高。

这时，更重要的是内部的安防和自扑救能力。住宅楼内的消防栓有没有水？水压能否持续保持？各种烟感火感探测器的功能怎么样？一旦起火，短时间内能不能快速疏散？严格来说，高层的防火分区划分比较细致，如果疏散通道老老实实按说明手册规范使用，提供给居民的逃生时间是够的，是可以通过带有自封闭防火门的封闭楼梯间向下疏散逃生的。

《邻居也疯狂》剧照

我们还可以借鉴国际上高层住宅的消防手段。比如，日本因为人口密度高，可利用国土面积小，高层建筑比较多。日本的集合住宅或高层住宅在每家阳台上增加逃生的速降绳、速降网。这些设施挂在阳台顶板上，危急情况下把它拉下来往腰上一挂，能降到一楼。美国的住宅，除了内部梯之外，外墙上会有折叠型的消防梯，挂钩一打开梯子就落下来了，人们可以沿着没着火一面的户外消防梯逃生。这些都是在尽可能多地提供应急逃生可能性。

目前可以预见的是，往后，国内高层、超高层住宅楼建设会越来越少。北京市副中心建设就明文规定，住宅不许超过36米，大规模解决中国住宅有无问题或者讲刚需问题的高峰期已经过去了。以居住使用为主的住宅已经临近饱和期，群众需求也不一样了。以前有无成套住房是第一重要的事，现在舒适安全、环境质量慢慢成为更重要的考量。

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