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年轻人,正在逃离老破小

年轻人,正在逃离老破小

6月前
在一个周期波动的环境,什么样的房子兼具性价比和产品力?政策调整如何影响购房者的选择?5月9日(本周四) 上午11:30,尽在36氪微信视频号、微博、百家号直播间及36氪App未来直播室。

初入大城市的年轻人,第一次感受“浪漫”,往往从房地产中介的电动车后座开始。在之后漫长的岁月中,大部分留下的人,似乎与老旧小区结下了不解之缘。
以北京城内为例,除了保留了大量历史遗迹之外,这座城市存在更多“老破小”。2023年,清华大学城市规划系副教授刘佳燕在研究中统计得出,北京城六区内建设于2000年及以前的老旧小区占比约六成,集中在城北的二环至四环之间。
这座路网密度低于纽约、东京、香港的城市,呈现“宽马路、疏路网”的面貌,加之建筑退界大,也决定着这里肉眼可见更多的老旧小区。上世纪五六十年代盖的房子,很多是低、多层的单位房和自建房,也有八九十年代单位的福利分房,以及当时刚出现的商品房。
时代风口下,很多中国互联网公司掘地而起的扎堆区,是老破小的聚集区,也是很多年轻人北漂 “蜗居”的起点。
从中关村到后厂村,从酒仙桥到望京,循着互联网公司、新兴产业企业的总部所在地,打工人对于居住的普遍共鸣是,楼龄新、性价比高的房子不多,但可选择的老破小有很多。
作为百度、新浪、腾讯等互联网大厂在北京的崛起之地,中关村因为高校和科研所扎堆、地理位置优异,使得字节跳动、地平线、商汤科技等大厂依旧驻留于此。
随着中关村人满为患、地价飙升,后厂村、酒仙桥、望京也逐渐成为互联网大厂的聚集地。尤其知名的,是聚集了600余家国内外知名IT企业总部和全球研发中心的后厂村。
沿着大厂的迁徙路线,“中关村-五道口-清河-北七家”也是几代互联网人的居住搬迁轨迹。
清河是后厂村打工人的居住聚集地之一,这个地区的发展历程和居住现状,犹如北京城的缩影。
刘佳燕教授观察,清河街道有近20万人,包含了29个社区。建国后,清河街道有北京的毛纺织基地、三大毛纺厂。这里上世纪90年代末开始快速城镇化进程,商品房小区拔地而起。如今的清河街道,有各种类型的住宅,除了毛纺厂留下的职工大院、商品房和安置房小区,还有城中村、部队大院等,居住人群也非常复杂。比如,在城中村里,既有批发市场的商户、外卖小哥,也有中关村工作的白领,还有考研的学生。
时代发展过程中,随着居住价格的上涨,部分互联网人的居住历史还有“在魏公村上班、租住在北七家的农村自建房”。有网友回忆:自建房为了在有限的面积多盖房子,窗户与窗户的距离不到半米,阳光是稀缺的。到了冬天,一些房东的自制供暖只提供到晚上十点。
无论是初入职场、还是步入买房阶段,这类聚集老破小的区域,总是打工人逃不掉的选项。
过去,在各行各业不缺乏造富神话的时代,“老破小还是远大新”是年轻人在大城市安家考虑的第一个问题,如今,越来越多人放弃前者。
“房子是陈旧的,但生活是自己的”的观点,逐渐被重新定义。老化的公区、串味的烟道、打不死的小强、三代人的隔音、擦不干净的缝,也不适用当下的主流居住环境。
数据是真实世界的映射。第三方统计数据显示,以北京为例,2023年25-29岁年龄段客户占比提升较大,同比提升1.4个百分点,“95后”购房者开始崭露头角。25-29岁客群工作年限不长,购房资金或大部分来自于父母的支持,因此在总价分布上多数集中在200-600万的中低段位。在预算有限的前提下,此类客群更在乎住房空间大小和楼龄,环线因素优先级总体靠后。
截至2024年4月中旬,北京挂牌的17万套二手房中,房龄超过20年的有8万套,其中老公房大约2万多套。市场上二手房挂牌积压,其中最多的就是老破小。
在库存积压的情况下,老旧类型小区价格下跌更为明显。有媒体发现,2024年1月,北京西三环丽泽桥附近,建成于八十年代的小区,一套60平方米、两室一厅的顶楼,成交价260万。
卖掉老破小,置换更舒适的新房,成为主流选择。同时,随着限价政策的调控效果以及不断调整的供地节奏,很多新房所在区域更靠近产业核心地带和成熟商圈,甚至重构了地段价值。
以丰台中关村科技园为例,随着高精尖技术人才和企业不断涌入,丰科园成为北京逐步兑现区域价值的版块之一。区域内最核心的产业是轨道交通+航空航天两个千亿集群。据统计,目前接近30万产业人口聚集在丰科园,商业配套方面,先后建成的万达广场、花乡奥莱、永旺梦乐城,逐步增添了区域的烟火气和归属感。
在下行的市场环境下,丰科园跑出了“独立行情”。据机构统计,2017年-2023年,区域内二居、三居的二手住宅价格,从每平方米5.8万元,上涨至6.1万元;四居产品从每平方米6.3万元,上涨至7.6万元。
在一个周期波动的环境,什么样的房子兼具性价比和产品力?政策调整如何影响购房者的选择?在本次互联网购房节的筹备期,基于北京互联网公司总部的区位分析,以及对于头部房产大V的访谈,36氪对目前的互联网购房群体有了更深层次的理解和洞察。
在此基础上,36氪第三届互联网购房节遴选了市场上的四大价值潜力新盘,5月9日(本周四) 上午11:30,欢迎进入36氪微信视频号、微博、百家号、36氪App未来直播室,参与36氪互联网购房节的直播答疑与互动。本届互联网购房节,还将有房地产头部达人亲临现场,为您带来独家深度解析,共享购房智慧。

 四大潜力新盘抢先看

丨中建·玖玥府

落址四环中轴醇熟板块,玖系进阶美学社区,高规格立面界定美学封面、原创《道遥游》主题美学园林恢弘匠筑,配置约1500㎡高端会所,建面约79-154㎡高品质全龄户型迭新生活方式,国际一线品牌精装配置,以越级产品力敬献城市理想人居。
主力户型:79平米(建面) 三室两厅一卫,98平米(建面) 三室两厅两卫,108平米(建面) 三室两厅两卫,134平米(建面) 四室两厅两卫,154平米(建面) 四室两厅三卫
价格参考: 66000元/㎡,总价450万/套—1000万/套之间
效果图

丨中建壹品•花香壹号

央企中建壹品立序北京主城四环丰科版块的首个迭代作品。项目雄踞千亿科创热土丰科,以千年花乡文脉为基底,打造一座纯粹高品质洋房住区,建筑面积约88-139㎡精奢三-四居,超高得房率,挚献四环丰盛生活。
效果图

丨中海寰宇未来

潮立海淀北科创轴芯,择址朱辛庄丰盛资源集核处。8号线、昌平线双轨地铁交汇、两大商业环伺、近达2座城市绿芯公园,全龄书香学府在侧、三甲医院护航家人健康,交通、商业、产业、医疗、教育等多元丰盛汇集于此。项目汲取世界灵感,打造现代极简建筑;洞察城市青年生活向往,以中海精工设计团队,精琢高智精英居所。
主力户型:约107-115平米(建面) 3室2厅2卫;约145平米(建面)4室2厅2卫
价格参考:三居约750万,四居约950万
效果图

丨城建·国誉燕园

坐落于北六环内昌平区马池口镇,百步海淀界,千米北京大学新燕园校区。项目整体规划建设29栋住宅楼共1788户,产品建筑面积约66-127㎡二至四居,精工水岸洋房,容积率1.8,绿化率40%,目前已全盘封顶,预计2025年10月交房入住。
主力户型:78平米(建面约) 三室两厅一卫、98平米(建面约) 三室两厅两卫、117平米(建面约) 四室两厅两卫
参考价格:销售均价39000元/㎡

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36氪2024年第三届互联网购房节

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来源:36氪

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