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只有6个地方,还没取消限购

只有6个地方,还没取消限购

6月前
文:任泽平团队
随着成都、杭州、西安取消限购,全国仍在限购的城市寥寥无几。
截至目前,除海南省外,核心城市中,仅剩北京、上海、广州、深圳四大一线城市以及天津还未全面放开限购。
北上广深一线城市该不该放开限购?


01

除一线城市外,我国大部分地区已经全面放开限购,但提振效果不及预期,房地产行业基本面持续筑底,已经超调。
2021年下半年开始,用时近3年,房地产调控政策不断放松,但至今市场依然较冷淡,2024年金三银四成色不佳。3月1日至5月16日,38城商品房销售22.9万平,创2012年以来新低,同比-40.3%。
此前全面放开限购的太原、合肥、厦门、苏州、南京、长沙等城市,仅短期市场有一定程度提振。
例如:南京2023年9月全面放松限购,10月新房、二手房成交面积同比分别+8.0%、+28.9%,厦门2023年11月全面放松限购,12月新房成交面积环比+33.5%。
可见如今,房地产进入从“防过热”转向“防过冷”的阶段,“存量时代”去库存,不用担心取消限购引起市场迅速过热。长期房地产市场回暖还要看居民的支付能力、市场预期。
我国一线城市目前商品住宅成交量价、库存积压情况同样不容乐观。
1)销售方面,2024年一线城市“金三银四”并未带来成交明显回暖。2024年初至4月末,北上广深四城商品住宅累计成交176.7、321.8、172.0、74.0亿平,同比下降33.5%、37.9%、39.5%、28.8%,且成交规模是2021年以来的最低水平。
2)价格方面,根据我们对链家二手房成交数据长期跟踪,2024年一季度,北上广深四城房价均较2021年二季度下跌超10%,部分楼盘房价下调达30%。
3)库存方面,截至2024年5月10日,北上广深去化周期分别为28.7、8.9、22.9、25.7个月,除上海外三城去化周期处较高水平。

02
放开一线城市限购是大势所趋
海外国家核心城市房地产市场长期向本国、全球买家开放,不限购也不限售,遵循市场化原则,通过价格和税收调节,而非人为的行政手段。
人口和产业持续向大都市圈、城市群集聚是发达国家的共同经验,核心城市楼市不限购,遵循人口流动规律,有利于促进人才流动并提升城市竞争力。
在日本购房(包括东京),没有身份限制,不限购,只要年满18岁,有资金就能购买。
外国人需要准备身份证、护照、个人信息公证书、印章、宣誓供述书。如果是全款买房,提供身份相关证明材料即可;如果是贷款,要有日本的长期签证及工作纳税状态。
在美国购房,同样没有身份限制,也不限购。
联邦法律规定,年满十八岁,不需要绿卡、特殊类型的签证,任何人都可以在美国购买和拥有房产。如果是现金买主,需要准备有效护照和签证、购房资金证明(国内银行的存款证明)、美国当地银行的账户;如果是贷款买主,还要准备工作证明、工作收入公证、自付款部分的资金证明。
对比海外,我国一线城市的核心区域购房政策则限制明显较多。
如上海,沪籍无房单身人士,且本人和父母在2011年1月31日之前共有不超过2套(含2套),可新购1套住房;非沪籍家庭,一方往前推算63个月中社保/个税正常缴纳60个月,可新购1套。外籍个人(外国人),需提供满1年的在沪劳动合同及相对应个税/社保、满1年工作类居留许可,限购一套住房。
全面放开一线城市限购的意义重大:
1)限购政策本是房地产市场过热时期出台的临时性政策,如今抑制了刚需和改善型需求。放开限购,意味着让过紧的房地产市场回归正常市场状况,接受供需调节,并非激起泡沫与过热的“刺激性措施”。中长期可考虑在市场企稳后,通过征收房地产税等税收机制调控市场,同时能为地方财政增加稳定税收来源,通过人地挂钩实现供求平衡,避免热点城市房价暴涨。
2)放开一线城市限购,带来积极的政策信号,可提振市场整体信心,改善民生,满足合理住房需求。化解房地产困境的关键在于需求端信心恢复,信心提振才能带动销售回暖。当前我国对住宅市场较冷、购买力较弱区域,包括部分一线城市的非核心区已经放松限购,但提振效果有限。一线城市核心区域的楼市,是全国房地产市场的风向标,聚集了相对旺盛的住宅购买力,放开限购,能够满足新市民的合理住房需求,有效提振需求端信心。
3)化解库存,稳房价、稳市场、稳经济。房地产市场进入存量房主导时代后面临调整分化,要消化此前的高房价、高库存、高杠杆。房地产是国民经济第一大支柱行业,事关经济恢复、金融风险,房地产稳,则经济稳。我国一线城市目前成交量价、库存积压情况同样不容乐观,但一线城市的住房潜在需求高,对于全国投资置业人群有较强吸引力,全面放开限购带来销售提振,有利于去库存、稳房价、稳市场、恢复经济。
03
不仅要全面放开一线,更要修复资产负债表
目前房地产行业面对的并非简单的限购,当前购房还有居民支付问题、预期问题,叠加人口结构问题。在房地产存量时代,库存积压,成交量价回暖需要更多时间和政策激励。
要替代旧的“房地产-土地财政-金融”循环,必须引入扩张性财政政策,通过财政扩张带动包括房地产投资在内的整体投资回暖和经济复苏。
回顾日本上世纪90年代开始,陷入的“失去的三十年”,以及美国30年代“大萧条”,辜朝明提出了“资产负债表衰退”理论来解释,凯恩斯则称之为“流动性陷阱”。如何避免重蹈覆辙?
资产负债表衰退”理论认为,最有效的办法是政府通过扩张性的财政政策来扩大总需求,弥补需求严重不足的缺口,进而推动企业居民资产负债表修复以及经济复苏。
2008年面对国际金融危机,伯南克提出找到了避免大萧条的办法,就是财政货币的再膨胀,于是有了三轮QE。中国经济也是通过四万亿财政刺激计划走出低谷。
2020年疫情冲击以来,美国经济仍具有强劲韧性,同样是因为联邦政府通过QE、消费券、企业补贴等,保住了居民和企业部门的资产负债表,也就是没让企业和居民买单,而是通过货币和财政政策进行化解,所以居民有能力消费,企业有能力投资。
对比借鉴2014-2016年房地产周期,放松限购限贷仅是政策起点,关键一步是恢复居民的消费能力和信心,这又进一步需要恢复资产负债表,进而带来房地产存量化解和增量需求,从而推动销售和新开工。
2014年4月,部分地方开始放松地产限制政策。2014年6月,呼和浩特率先发文全面放开限购,此后各地密集放开限购限贷,此外各地方政策还涉及房贷优惠、购买补贴、落户放宽等。2014年9月底,仅有北上广深和三亚五个城市未放开限购政策。随后,2014-2016年间,大规模推进的新建棚户区改造、棚改货币化安置的过程就是消化库存、优化增量的过程。
当前,关键问题是主体纾困和提振居民购买力,除一线城市限制性政策放松外,还需重点关注地产有关财政和金融工具支持政策的落地和力度,比如发行超长期国债支持新老基建项目、大规模发放消费券、减税降费、购房补贴等,同时辅以QE降低利率、投放货币。
-END-
第5个一线城市,呼之欲出
中国最长跨海通道,要来了
户口,越来越不值钱了
史诗级救市,来了
第一条高速磁悬浮,呼之欲出

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来源:国民经略

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