2024年投资海外房产市场，你还不知道这个价格“低洼地”？
进入2024年，随着各国对通胀的控制，发达经济体“房价广泛走弱”的情况已基本消退。
一些经济学家预测，房地产市场的低迷期也已经到达了一个“转折点”。
随着投资者信心的提高，很多之前还在观望的买家也开始采取行动，住宅市场回暖迹象明显。
但由于过去几年的经验，很多人在投资时也会变得更为谨慎，综合考虑成本、收益、风险、流动性等多个因素。
而目前，由于很多一些和超一线城市房价过高，投入成本太大，越来越多的投资者开始流向增长潜力更高的二、三线城市。
这其中，英国北部城市曼彻斯特获得了非常多的关注，前来咨询的客户也是络绎不绝。
那么，如果要问我们为何极力推荐曼彻斯特，最直接的一个原因就是：便宜，但物超所值！
客观而论，首都伦敦仍是英国经济、文化、政治中心，但放眼全英，乃至全球，曼彻斯特在经济、教育、商业、知名度等方面还是非常“能打”的，也是目前公认的英国第二大城市。
不过，由于一些历史遗留因素，曼彻斯特的房价却相对“亲民”，是很多海外投资心中排位非常靠前的“低洼地”。
英国国家统计局（ONS）的数据显示，曼彻斯特的平均房价为24.5万英镑。按当前汇率约合31万美元，28.6万欧元，225万人民币。
不仅只有伦敦均价（50.3万英镑）的一半，就全球范围内，也是非常有竞争力的。
据Point2数据，目前，美国平均住房成本已从约20万美元上涨至40万美元以上。而像纽约、华盛顿、哥伦比亚特区、加利福尼亚州、马萨诸塞州等区的均价更高，介于50万到70万美元间。
如下图所示：美国各州平均房价（数据源自Zillow）
这还只是均价情况，一些国际热门城市的价格早就突破百万美元大关。
据C2ER的调查，曼哈顿、波士顿、西雅图、皇后区、布鲁克林、洛杉矶、华盛顿、旧金山等城市的均价都在百万美元以上。
因此，近些年也有很多美国的投资者转而来英国抢购房产，当房东、买酒店、买商业地产等。
澳大利亚目前的房价中位数也已经达到了77.2万美元。悉尼和墨尔本这两座城市更是常年位列全球最难负担住房市场排行榜。
如下图所示，澳大利亚主要城市房价情况（数据源自Corelogic）
作为世界上最难以负担的市场之一，截至今年夏天，加拿大的平均房价已达到77.7万加元（约合56.8万美元，47.3万英镑）。
加拿大最大的两个城市——多伦多和温哥华——的平均房价早就突破100万加元大关，经常跻身全球十大最难以负担的城市之列。
除了价格外，让很多投资者望而却步的还有加拿大政府对海外买家的态度。去年年初，加拿大政府宣布将禁止部分海外买家在当地买房，除了在当地居住至少五年的国际学生、难民申请人和持有临时工作许可证的人外。
而新西兰早在2018年就通过了类似的立法，禁止海外买家在本地买房。这类政策是出于保护本地买家的目的，无可厚非，但对于海外投资者来说，却是不得不考虑的风险。
同样，在亚洲市场，几个大型城市的房价明显也是高于曼彻斯特的。比如中国的北上广、日本的东京、京都、横滨，大阪、韩国首尔等。
如下图所示：日本主要城市房价情况（数据源自Blackship Realty）
欧洲其他城市更不必说，撇开价格因素，实际上，由于欧元区经济和市场表现相对乏力（譬如德国，去年价格收缩了10%以上），很多机构认为，在欧洲，投资人仍会优先考虑英国，英国预计将继续引领欧洲的市场复苏。
这里我们不再深究，说回曼彻斯特，其实，从上述简单的对比不难发现，尽管被誉为“英格兰北部门户”，有众多优势，但曼彻斯特的入手门槛是非常低的，这在某种程度上也变相降低了风险。
不过，看到这，有人可能产生“便宜没好货”的惯性思维，但实际并非如此。
的确，一些城市房价之所以便宜，可能是因为产业结构单一，经济增长缓慢，人口不足等，但相比之下，近十多年，曼彻斯特的发展其实一直走在“快车道”上，增长点非常多。
经济方面，作为英格兰北部的中心之一，以曼彻斯特为核心的城市群共同形成了一个可以与伦敦相媲美的超级经济体。整个大曼彻斯特的经济比威尔士和北爱尔兰的还要大。
而据安永预测，未来两年，曼彻斯特经济每年的增长率将达到2.5%，超过英国平均水平。且人口、就业增长率在英国也是数一数二的。
值得一提的是，曼彻斯特曾是工业革命先驱，产业结构也曾一度抑制了房价发展，但从新世纪开始，曼彻斯特就一直在积极转型，拥抱第三产业，在金融、数字科技、媒体创意方面都取得了巨大发展，这也让整个经济变得更为多元和稳健。
同时，曼彻斯特也是英国“教育重镇”之一，有排名全球前50的曼大，以及多所高校，学生众多，且毕业后保留率非常高。
而且，曼彻斯特的发展也离不开一定的政策支持。近年来，英国政府对伦敦以外的城市有了更多的扶持，曼彻斯特也是政策红利的受益者，成为“北方动力引擎计划Northern Powerhouse” 中最重要的一站。
此外，由于整个城市年轻人占比极高，住房和租赁需求旺盛，能够带来可观的流动性收益。
鉴于此，机构普遍认为曼彻斯特未来的租金和房价都有很大的上涨空间。据JLL预测，截至2027年，曼彻斯特房价将上涨19.3%，租金上涨21.6%，远超英国平均水平。
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