作者：巧克丽丽
来源：真叫卢俊 （zhenjiaolujun0426）
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刚开始认识这点也是七八年前坐中介小哥后座上前面人说的系统化学习市场是这类机构化中介培训新人必修课，最枯燥的那句就是也确实，这市场不管高低月均一万五的二手成交不是难事这数字各位有心的话可以对比下其他一线，绝对的遥遥领先，更不用说二三线哪怕去看上海本身，他的新房vs二手的成交占比也在1:2，这还是因为去年新房供应井喷按目前态势今年新房vs二手成交应该会回到三年前的1:3，相当于成交1套新房就要成交3套二手房所以日常我们叨叨二手也比较多，成交量和价、挂牌量和价什么的今天特别想分享的是挂牌，因为我们发现这几天这个数字变的我们都快不认识了肉眼可见的上海的二手挂牌又来到一个前所未有的新...阶段各位也不用着急去链家网求证，大概率各位看不到这个数字哪怕之前还有二手挂牌量的时候这个数字也只是前端数据这时候每月成交两万套左右、再新增两万套左右，然后全网就维持在十万上下但从去年3月开始这个数字不小心飙到13万，下半年又飙到16万那时候我心里就隐隐在想别哪天破了17万，好了犹犹豫豫差不多1年的16.9万套因为这个数字我之前都没见过，我相信链家自己也没见过，这是后台库存从未有过的数字我也知道各位日常看过很多以十万为单位的全市挂牌数据关键套套都是真实的，哪怕有点问题的房源都被下架，曾经我看中过延平路某小区小户型，结果被链家下架，因为产权人不清晰还绝对实时，前端有客户下定后，后端这套房源也不计入总房源这样的数据样本对我而言远比外面天花乱坠的挂牌数据更让我放心食用那如果占市场70%的“数据样本”都来到峰值，可想而知整体挂牌市场走势我们用70%市占率去预估全市二手挂牌，大概走势应该是这样的这不废话么，哪月不是新增挂牌高过成交，如果新增比成交还低，那还是存量市场么，新增挂牌多过于成交是常态大概就是从新政后开始，时间可以精确到5月27日当晚开始新政当晚中介朋友接到最多的两类电话，一看房、二挂牌日常差不多日均900套左右的新增房源，5月27日之后飙到日均1200套以上，周六日更是达到1200-1600套左右高峰期比认房不认贷的日均还要猛，更是甩2020年-2022年的日均750套左右新增数据几条街超脱的挂牌热情直接推动徘徊16.9万套的后台直接冲破17万套要说成交也是真的猛，从16.9万到17万也就千把套数字这也是这个选题最让我痛苦的地方，我从来没看过如此纠结的数据挂牌占比提升的面积段，没有市场成交最火的的300-500万价格段什么事面积段也是提升最多的不仅有50-70平、还有70-90平、120平以上，不知道的还以为这是刺激改善的政策呢而相对大面积、相对高总价、相对年轻（因为相对贵）的房子反而被留下来这个板块成交量比较大的局部区域应该是围绕森兰绿地一圈的次新
大部分都是近1个月成交市场对价格的高度敏感，也倒推我们看到房源库留下的是哪类房源过去两年挂牌价向下是大概率事件，只在每年三月小阳春象征性抬头不管静安徐汇还是松江嘉定，这些区域的挂牌价格都在清晰上浮我之所以这么吃惊，还是因为挂牌价在过去一年里的走势基本是毫无悬念的越挂越低当然，这件事出奇也没多出奇，新政之后的成交量猛增，这是链家转定单在新政第一周就告诉我们的数据类似级别的数据我们往往只能在往年小阳春、以及2021年上半年那样的市场才能见到总之成交量给了市场可能筑底的信号，房东在犹豫之间收窄了自己的议价空间，也调高了自己的挂牌价，想给市场送团火、也给自己留个念想，万一呢你说是吧是新政就有效力期，这对于买家就是刺激作用的有效期，对房东而言就是说过很多次的窗口期也就是楼市的新晋购买力和新增房源之间的比值，直白点看这两个数据就有点像楼市的出水口/进水口可以看到新政以来的半个月这个数据平均值在6.7、最高值11.14
换句话说，现在的成交是高，但可以用的购买力和你所在房源之间的比值并没有乐观到可以支撑你涨价尤其我跟各位说挂牌量、议价空间这些二手分支数据的时候有些数据比如挂牌量里的库存，可能会直接影响各位房东的挂牌价很简单，同小区挂牌量是10套还是20套，直接会影响你的议价空间再比如新增客源是单倍覆盖新增房源还是双倍覆盖直接影响各位房东的卖房速度市场在大多数人眼里是分裂的或者像真实的挂牌量、成交价这样都是看不见的今天关注的挂牌量数据，我们再次见证了一个小小的楼市节点数据本文已获得真叫卢俊授权，推荐关注工作室视频号——单盘主义
