这6个城市，房价两位数下跌了！

作者： 余飞

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六城领跌

昨天的文章《无一城不降！房价，卷疯了！》我介绍了国家统计局发布的5月份70个大中城市二手房价格变化情况。

总结起来就一句话：5月份70个大中城市二手房价格，环比和同比，无一城不降。

制图：城市财经；数据：国家统计局

去年12月份，曾出现过无一城上涨的局面，当时只有杭州房价环比持平。

而这一次，则是全线下跌。

从环比来看（相较于4月份），跌幅前五的城市依次是厦门、南昌、济南，唐山、宁波、广州并列。

从同比来看（相较于去年5月份），徐州、厦门、广州、武汉、南京、温州6个城市领跌，跌幅都在10%以上。徐州跌幅第一。

也即这六个城市相较于一年前的房价，实现了两位数下跌。

制图：城市财经；数据：国家统计局

这六个城市，经济、产业、人口底子都不弱。

广州是一线城市、超大城市、国家中心城市、副省级城市、第一强省之省会城市。

厦门是副省级城市、计划单列市、国家经济特区。

武汉是强二线城市、国家中心城市、省会城市。

南京是强二线城市、副省级城市、第二强省之省会。

至于温州、徐州，是普通地级市中的翘楚。徐州是苏北第一城，温州是浙江经济实力仅次于杭州、宁波的存在。

为何是这几个城市领跌，为何这几个城市房价跌幅这么大？下面以徐州为案例，加以分析。

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淮海经济圈话语人

当初上涨有多厉害，现在调整就有多狠，似乎成为了徐州楼市的注脚。

苏东坡的最美诗文，写于黄州。在杭州、徐州，则干出了他官宦生涯中靓丽的政绩，给杭州疏通西湖的淤泥，建立苏堤；带领徐州人民抗洪救灾，扛住了黄河决堤的势头，并建立了黄楼，如今黄楼还在徐州城内屹立着。

货币棚改是绝大多数三四线城市，尤其是那些本身人口流失，经济低迷，但房价却能跟涨的城市，上涨的主要动力。

徐州房价不间断上涨背后，货币棚改同样功不可没。

以徐州房价多次领跑全国的2020年来说，2020年全国货币棚改本来就转向了，但是徐州当年的棚改，却是火力全开。数据显示，2020年徐州市区范围内计划新征收项目69个、约1276.41万平方米，前期推进项目28个，约592万平方米。

多种因素叠加下，徐州的房价上演了连续上涨数十个月的纪录。

房价高点时期的徐州，但凡是地段好且品质不错的楼盘，销售均价普遍超过1.5万元/平方米，甚至还有一些楼盘售价超过2.5万/平方米。

房地产经济躁动下，徐州的GDP也在快速增长。

如今的徐州，已经打入了中国内地非省会地级市十强阵容。

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连跌14个月

在前两天写万亿GDP城市新秀常州、烟台房价调整的文章中，我强调过：

即便拥有不错的产业、经济和人口，也抵挡不住大趋势。因为尽管高房价城市中，有一批产业、经济、人口表现都不错的城市，但是，高房价严重透支了这些城市的支撑力。

正因为房价远超城市大多数的购买力，让大多数无房的人只能望房兴叹。再加上三年黑天鹅让很多人的收入缩水，让有实力投资的人也丢失了信心，才进入了不断调整的周期当中。

比徐州经济、产业更强的常州、烟台楼市都已经陷入了泥淖，遑论徐州。

房价高点时期的徐州，比肩常州。但综合实力，徐州远逊色于常州。

GDP方面，常州已超万亿，徐州还不到9000亿。人口增量方面，七普数据显示，2010年至2020年，徐州增加了50.7万人，同期常州增加了68.6万人。

收入方面，2023年江苏13个城市，有9个超过全国39218元平均值，其中苏州、南京最高，都在7万以上。无锡第三，常州第四，都在6万以上。

同期的徐州为38089元，位居江苏省倒数第三，是江苏省四个人均收入低于全国平均值的城市之一。

产业方面，常州统计局披露，2021年的常州，拥有4个千亿制造业产业，分别是电气机械和器材制造业（产值2956亿元）、黑色金属冶炼和压延加工业（产值1485亿元）、通用设备制造业（产值1116亿元）、专用设备制造业（产值1036亿元）。

徐州的房价，从国家统计局的数据来看，见顶于2023年3月。但实际上2021年就已经转向。

2021年，徐州一个楼盘因为降价而被喊停的消息，让徐州的房价陷入了尴尬。

2021年10月份，徐州贾汪区吾悦华府项目，以“工抵房”的方式，在国庆期间搞了一波促销，结果被业主举报了。

该项目备案均价为7200元/平方米，实际成交均价在6300-6400元/平方米左右。

贾汪区市场监管局展开调查后发布了《责令改正通知书》，告知开发企业：

其以“工抵房”的名义宣传销售商品房的行为，违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》，责令停止该违法行为。情况说明提及，至10月11日（2021年），已退还41户意向金。