楼市抄底？今年房价怎么样了？

从今年的517楼市新政算起，已有3个月了；若从21年的房价高点算起，也已3年有余。很多人会问，楼市到底什么时候到底？从年初开始就有许多抄底房子的声音，他们怎么样了？

判断房价的底部，其实是一个不可能完成的任务。因为如果单纯从其他国家的历史数据来进行类比，各国自有国情在此，龙生九子，个个不同。从美国、欧洲到日本，这些国家泡沫破裂后房价到底的时间，短的3年长的20年，因此是很难通过归纳来得出结论的。

从逻辑来进行推演，底部也不是一个可以推算出来的结果，因为只有行情走出底部之后，回过头来看才能确定最终的底部。换言之，能提前掐指一算告诉你XX时间就是底部的，都不是真正的底。

因此与其去猜测房价有没有到底，不如去观测那些能够“确认”房价到底的“信号”：比如新房二手房成交量、重点城市房价、房地产库存这些数据，连续保持一段时间触底回升，以此来反过来验证房价已经“到底了”。这是一个后验的过程。

事实上大家也没必要去精准命中那个最准确的底部，仿佛错过了就永远失去了抄底的机会。因为历史上其他国家房价触底回升，回到泡沫破灭之前所用的时间基本上和下跌所用的时间一样多，是个同样漫长的过程。

那么现在中国房地产市场的这些“信号”是个什么光景呢？

根据中指研究院的权威数据，今年特别是517以后的数据，二手房成交量略微比去年回升了一些，但是代价则是房子的价格出现加速下跌的趋势。

这就是517新政后楼市的第一大特征：

1、以价换量。

截止到24年7月，百城二手房价格已经连续27个月环比下跌，同比下跌了6%。还没有止跌回升的迹象。

而二手房成交量的回升，就是价格下跌带来的以价换量，这说明517新政后入场了许多刚需人群。因为二手房价格性价比更高，拎包入住，无需承担保交房风险，是最适合刚需的。

2、新房销售被二手房分流。

由于大部分入场的是刚需，新房又包含很大不确定性，二手房成交上升的背后是新房销售的惨淡。几个重点城市中二手房销售同比下滑了10%，但是与此同时新房销售却下滑了30%之多！

3、一线城市300万以下房源成交增长。

北京、上海的300万以下二手房成交在二季度分别增长了50%和90%！这是非常大的增幅。

说明517新政以后，确实有一部分刚需客户看准了时机，并且在300万以下的房源中看出了性价比，拎包入场。这也说明一线城市的恢复能力还是要强于二三线城市。

当然还是那个问题，卖得好的是300万以下的房子，高于300万价格的房产要么变化不明显，要么成交仍然是负增长。消费降级这个事在一线城市房子上表现得还是挺明显的。

从以上数据的特点我们能看出房地产市场的什么“信号”？

就是现在这种“以价换量”的市场特征，无法改变房地产市场供过于求的本质，短时间内房地产销量的回升也无法拉动新房销售，更无法拉动房地产的上下游产业链，形成经济的正循环。

此时入场的大部分是刚需群体，此时的低价房对他们来说是可以接受的。但是当这些有限的刚需越来越少，庞大的房地产库存仍然还会居高不下。这对于房地产的真正主力玩家“投资盘”来说，仍然不是一个好消息。

房地产转型的阵痛，体现在各行各业，最终传导到居民就是收入和支出的双减，照耀想要打破的，也是这种负向的螺旋。上面祭出的一系列房地产新政，最终的目的都是要提升新房的销售，以此来拉动经济、解决银行坏账、搞定地方祝福财政…

而目前二手房对新房的挤出效应，使这种努力暂时还是效果不太明显。今天晚些时候估计要公布7月份的金融数据了，M1和社融这些市场重点关注的数据会如何？从根子上来说，还是建立在房地产市场的景气与否上面。

截止鹅少停笔，社融的数据还没出，也许有关部门的同志还在加班加点地工作。结果怎么样，还真是很难说呢。‍‍‍‍

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