上海楼市解绑，房价要涨了吗？

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 文 / 巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）

5月25日，一个关于 “银行停贷”的话题，让本来睡懒觉的周六早上变得热闹非凡。

“请问上海银行停止放贷了吗？刚交了首付，还没放贷！难道说上海跟进15%首付比例和降低公积金和商贷利率？早点出来吧，给我省个特斯拉Model Y出来！”

“我的也停贷一个星期啦，还没放款。”

逐渐地，小道消息越来越多，诸如“建行客户经理说，公积金要下调”“听说可以贷40年”等等。这一切，似乎都在表明在下周有望出现“重磅”消息。

果不其然。5月27日，上海突发重磅楼市新政。按照朋友圈多位楼市专家的话说就是“超预期”“很震撼”“终于来了”。如果要用一句话来形容它的影响力，那便是“它将决定你未来财富增长和在一线城市生存的逻辑。”

那么新政到底说了什么？我们先用大白话翻译一遍。总共涉及三个方面：

▶▷第一，放开限购。

◎ 单身非沪籍购房区域扩大至外环内二手房。

◎ 非沪籍社保连续缴满年限从5年缩小到3年。

▶▷第二，贷款政策。

◎ 商贷款首套LPR-45基点，利率降至3.5%；商贷首套首付不低于20%。

◎ 商贷款二套房LPR-5基点，利率降至3.9%（特殊区域3.7%）；商贷款二套房首付不低于35%。

◎ 公积金贷款首套80万，家庭60万；二套65万，家庭130万。多子女家庭基础额度上浮20%，最高192万。

▶▷第三，其他政策。

◎ 支持企业购买“老破小”，租给职工，不限套数。

◎ 取消离异购房合并计算住房套数规定，对夫妻离异后购房的，不再按离异前家庭计算拥有住房套数。

◎ 限购基础上，多孩家庭可多买一套。

看到这些政策，很多人不淡定了。小巴某位在杭州已扎根的同事瞬间想把房子卖掉搬到上海去，而民政局的工作人员估计心里也犯嘀咕。以后两个月可能工作量加大了，因为“假离婚打新”的钻空子行为似乎有可能死灰复燃。

当然，新政的影响和作用远不止这些，我们可以用四个关键词来进行初步解读。

1月2日，上海调整公积金贷款政策；1月4日，上海金山推出“买房可免费轨道交通”；1月30日，允许非户籍居民缴纳社保5年以上可在外环区域限购住房1套；5月3日，鼓励“以旧换新”。除此之外，上海再无重磅楼市政策。

直到“517”核弹级楼市政策出台，国家层面开始降首付比例、房贷利率，但也有所保留——各地可根据实际情况自行决定首付比和利率下限。重磅利好下，全国十多个重点城市纷纷跟进，而上海直到昨天才调整了贷款政策。

上海的最新解绑举措，一方面传达了经济和楼市目前的困境，另一方面也代表着大力度政策的全面出台，政策拉动楼市复苏的决心越来越明确。

我们咨询了几位房产专家，他们在一条政策的重要性上达成共识：多孩家庭可以买第三套房。上海原来是以家庭为单位，可以买两套；原来外地人已婚，以家庭为单位，也只能买一套。这条政策的背后其实是两个字：改善。

这几年，整个房地产行业，尤其住宅开发商已经意识到房地产不再是周期变化，而是客群的需求在变。

现在的调控都是在为改善型客户做铺垫，政策更多的倾斜给改善客群，因为国家也意识到这才是推动市场的最大驱动力。而改善客群有不少都是二孩家庭。今天的政策，终于给了他们十足的照顾。

58安居客研究院院长张波认为：“这一条非常符合人性。多孩家庭的需求并非是炒房，而是想在提升居住空间的同时，给子女们都留一套房。目前在上海敢多生的人群，本身的物质条件也相对优渥，也更有能力多买一套房。”

其实我们再来看不论是单身非沪籍的购买区域扩大至外环内二手房，还是支持企业购置“老破小”二手房，再通过一系列的利率刺激，本质是一个消化二手房、打通置换链的逻辑。

就在新政出台的三天前，上海还公布了一组有点吓人的数据：2023年，上海全市总和生育率为0.6，常住人口的一孩率仅为66.24%。

房地产行业有个说法是“短期看政策，中期看土地，长期看人口”，人口是楼市需求的支撑力，其剧烈下滑自然引发担忧。

不过，上海的人口长期保持“机械增长”，每年都有“新上海人”涌入，未来尤其是中小城市的年轻人，他们将构成在沪购房的重要组成部分。

随着各地的经济和就业日趋紧张，优质人才的引入变得尤为重要，上海楼市新政只不过是一个“引流手段”，而它盘活的不仅仅是上海的楼市，更是国家核心产业和整个社会各产业的发展。

可以预见的是，在长三角地区，“人才流动”将成为常态，这也意味着上海周边地区将面临巨大的人口压力，尤其对于小富的南京，“买上海”一直是个巨大的诱惑。别说个人了，江苏企业一旦做大就有搬到上海的冲动。

因此，上海周边的城市，未来或将出台刺激力度更大的人才引进和楼市政策。

最后可能还要回到我们都一直关心的问题：

如果上海楼市复苏，真的会带动一线城市，甚至是二三线城市的复苏吗？当人口增长放缓后，房价上涨的逻辑还存在吗？今天是不是买房或投资的好机会？

这几个核心问题，将由我们的几位房地产行业的专家和经济学者来解答。

有了上海的示范作用，接下来广州、深圳和北京必将跟进执行房市新政。深圳、广州会力度更大，比如广州可能会采取双管齐下的策略，既优化限购政策，又落实房市新政；深圳首套房的首付比例，可能至少降至20%；北京也将大致参照上海的做法。一线城市的跟进，无疑将对全国楼市的回暖起到积极作用。

目前上海的落户政策依然相对严格，一旦放松，就会有大量外来人口涌入，希望获得上海的户口或购房资格。因此，只要上海愿意，其人口总量就可以增长，成为支撑房价的重要力量。

我认为，上海楼市在这次新政后，基本上已经触底，整个一线城市的情况也类似。像深圳、广州和北京跟随出台楼市政策后，政策力度都基本足够，接下来可能只是微调，比如降低LPR或降准等。所以一线城市的楼市，现在是购买的好时机。

上海目前的富裕阶层，购房的欲望已经上升，最近连续出现了多个豪宅项目的日光或准日光盘，每套房价基本在4000万以上，这表明上海顶尖富裕阶层已经开始抄底。因此无论是刚需还是改善型需求，在上海购房的时机已经到来，趋势变得非常明显。

二线城市的情况则有所不同，各地差异性较大，可能需要更长的时间。至于三四线城市和大多数中小城市，目前的政策力度仍然不足，未来可能还需要等待更多政策出台。全国性楼市的回暖，需要更长的时间，甚至可能要到明年下半年或后年才有可能实现。

我比较关注的一条政策是“优化非本市户籍单身人士购房范围，扩大至外环内二手住房。”这一招是一石二鸟，一方面给予非户籍单身有更多选择，不再只能买外环外，另一方面又能起到承接“以旧换新”的改善需求，外环内的旧房有人可以接手，打通置换链条。

另一条是外围区域限购明显放松，包括嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山的限购门槛放松到，社保或个税只需购房之日前连续缴纳满2年及以上，并将购房范围扩大至所在区全域。

一方面不再只针对外围五大新城，更广大的外围区域都有降低门槛，另一方面目前外围新房去化速度相对较慢，然而外围总价低，有利于刚需入市，这一政策可以有针对性地加速去化。

还有一些政策也不容忽视。比如7090政策后续会出台松动：完善房地联动机制，差异化调整优化中小套型住房面积标准和比例要求，支持区域统筹、总体平衡，更好促进区域人口、土地、住房协调发展。这样开发商会更愿意拿地。

对于在上海有自住需求的人群来说，当下的确是入场的时机点，当然并不代表着上海房价会大涨，但未来供需结构的变化，会导致二手市场“捡漏”的机会大大减少，外围区域房价下行的可能性也不断变小。

总之记住大原则：政策越松的区域，房价后续上涨动力越弱。

楼市大涨的逻辑我认为首先是经济预期。在过去的20年乃至30年里，我们国家的发展速度非常迅猛，这种大跨步向前的经济增速，是保证房价飙升的关键。这几年，增速放缓，各个行业都受到一定冲击，房地产业也被波及到，因此大涨的底层原因可能动摇了。

其次，原来地产上行的时候，各方都是通过不断贷款，用负债来驱动资产价值提升。现在地产下行阶段，政府一方面做租赁，给租金下锚，使得房价回归资本市场，并把租售比的决定性作用提高了，另一方面用降利率的粗暴手段，以时间换空间，把负债问题解决。

这些调控的背后无非就是老百姓不愿意贷款买房了，地产的投资价值和附加价值也一直在往下掉，那么房价大涨的基础也就不存在了。

现在上海但凡有点良心的意见领袖，都会统一口径说，如果不是刚需家庭，不建议以投资作为购房的动因，短期内不适合投资。如果非要炒房，只能快进快出，去买特色一点的房子，比如学区、新建地铁，全靠赌了。未来房地产投资逻辑会无限趋近于现在的股票、理财和信托。

至于上海的“老破小”，不能说肯定不好，或者肯定好。而是政策放开的时候，肯定是一圈一圈慢慢向中心解绑的。这也是我一直强调的：越是核心的地段越是能帮你兜底。

上海楼市对周边，特别是江苏、浙江影响特别大。因为之前上海限购，大家才跑到嘉兴、苏州、昆山华桥买房。现在既然限购放开能来上海买房子，他们基本会放弃上海周边。所以上海周边的房价可能还会再跌一点。

非户籍人士的购房区域扩大到内环影响会比较大。因为之前都动不了，现在能往市中心挪一挪了，对小面积的房子影响会大一点。企业购房主要受政府公租房的影响比较大，如果不放开的话，很多企业购房用于出租，会受到限制，其实是政府为了有更多的公租房做准备的。

楼市大涨的逻辑，基本不存在了，房地产就是维稳、软着陆。从2021年到现在，上海基本上平均下来也跌了25%左右。

从投资价值来说，这几年投资房产的基本上已经没有利润空间了。很多人现在买房子——70%左右的人买房子，不是为了赚钱，而且还要顾虑买完之后再跌，所以现在就是刚需在动。如果是投资的，观望的氛围非常浓厚。

未来的房地产投资的逻辑还是一样：现在大家都在打新，因为新房政府限价，政策一直在。虽然限售，但利润空间在，所以大家还是会倾向买新房，二手房比较少。

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