记者 | 陶紫东
编辑 | 王姗姗
19.5%、19.1%、20.9%和28.3%，这4个数字来自第一太平戴维斯的近期报告，分别代表了北上广深这4个一线城市2023年第三季度全市甲级写字楼的空置率。这些数字集体攀升到了近3年来的最高位。其中，深圳的空置率几乎和新一线城市的空置率水平相当，平均租金更是跌回2011年前后的水平。“我们认为，10%左右是比较健康的写字楼空置率水平，超过15%会开始面临压力，低于5%也是不健康的。”第一太平戴维斯华南区商业楼宇部负责人黎青山对《第一财经》YiMagazine说。实际情况可能比房地产五大行出具的报告里的数字更令人担忧。一般来说，这些跨国房地产服务公司的统计口径都以开发商直接持有的甲级写字楼为主。但在开发商之外，中国写字楼市场还是一个由个人投资者、二房东等不同供应主体构成的复杂市场。Colin在广州的一家房地产代理公司从事写字楼中介工作，他个人的感知是，算上二房东承租的部分，广州2023年第三季度的写字楼整体空置率约为30%—基本上每三套房中就有一套是空置的。写字楼市场历来是宏观经济和城市产业发展的晴雨表。年景好的阶段，对大量正处于上升期的企业来说，承租能力不是问题，它们愿意为员工的办公环境支付更多成本，这无形中会推高写字楼租金，让空置率维持在较低水平。2023年的情况恐怕刚好相反。即便是久经沙场的老业主也不得不承认，“中介带看的量并不算低，但来了一圈人看房，看完就走了”，他们过去惯用的手段和方式似乎在2023年集体失灵了，针对市场的种种刺激“并没有特别见效”。如果要用一个词来描述2023年国内一线城市的写字楼市场，仲量联行中国区办公楼市场研究负责人米阳给出的答案是—预期失衡。“北京办公楼市场已经低迷5年了，但从我们统计到的数据来看，2022年年底到2023年年初短暂出现的复苏趋势并未延续。”米阳说。回看整个2023年，北京写字楼市场的平均空置率一路上涨，租金却一路下降。
空置率和租金水平直接反映了一个城市里写字楼的供需关系。当写字楼项目的前置规划与市场的现有需求匹配失衡，出现供大于求的情况，城市整体空置率就会随之升高，迫于竞争压力，业主开出的价格也会走低。以深圳为例，第一太平戴维斯的数据显示，仅2023年第三季度，全市就有5个写字楼新项目入市。截至9月末，深圳甲级写字楼总存量首次突破1000万平方米，预期2023年第四季度深圳将有6个甲级写字楼项目入市，届时全年总存量同比增长9.9%至1104.8万平方米。如果观察过深圳甲级写字楼过去15年的平均租金趋势变化，就会发现写字楼市场进入下行周期并非始于疫情这3年。第一太平戴维斯的一份季度监测报告显示，深圳甲级写字楼的平均租金在2017年第四季度到2018年第三季度内达到历史最高峰，随后开始一路回落。米阳也提到了2018年北京火爆的市场表现，他甚至清楚地记得当年北京甲级办公楼市场的平均月租金最高可达390元/平方米。“如果当时有某个项目空出了10%的面积，业主采用特价房策略出租是非常快速有效的。”米阳举例说。
在市场强劲需求的刺激下，一大批写字楼动工了。黎青山介绍说，一栋超高层甲级写字楼从拿地、规划、建设到交楼一般要4年以上的时间。由此可推断，2023年大批入市的新楼盘，立项的时间大约都在2017年到2019年。而第一太平戴维斯的数据显示，以广州为例，2019年首次出现了供需反转—供应量大于需求量。和深圳类似，近年广州写字楼市场的供应量也在持续增加。戴德梁行的一份报告显示，2023年上半年，广州甲级写字楼的新增供应量达到了5年以来的同期最高值。
在广州工作生活的李然是一家金融机构的网点负责人。2016年，他所在的部门刚刚搬到广州番禺时，这片区域还处于从工业区向商务区发展的初期，可供选择的新写字楼项目只有一栋。过去3年间，他和同事们眼见着周边的写字楼一座座拔地而起，地铁线从无到有，他们所在的万博商务区俨然发展成广州新兴的CBD。但是这些新楼的招租情况并不乐观。“有几栋三四十层高的新楼，每当天黑下来，很明显能看到它们都有一两层亮着灯，其他全是黑的。”李然对《第一财经》YiMagazine说。不过，相较于新增供应对写字楼市场的影响，经济环境可能是眼下影响空置率更重要的因素。从数据上看，广深每年的新增供应量其实差不多，再往前几年去看，也出现过每年新增80万到100万平方米左右的量级，而整体经济环境较好的时候，即便是新增供应量较高，空置率数据往往也会比较健康。黎青山预计，鉴于当前的经济形势，一些在建写字楼可能会延迟交付日期，暂缓与其他对手的激烈交锋。“过去也经历过几波市场高低起伏、供应量较大的情况。一些业主如果压力不大，而眼下入市未必能达到他们想要的回报，可能会有意无意地放缓进度。”他说。当城市CBD区域的一栋写字楼决定降价，其影响就像一枚石子砸中了湖心，形成的涟漪会一圈圈向外传导—先是周边的写字楼应声调整策略，接着会蔓延到整个CBD，继而是从核心商务区辐射到更远的区域。广州市场最先作出降价反应的，是一些生存压力较大的写字楼二房东。在写字楼领域，二房东的运营模式是以较低的价格租下一层或半层的写字楼空间，通过重新改装面向租户二次出租，依靠差价和增值服务赚钱。二房东要承担给业主的租金及其他成本支出，因此当租赁市场环境不好时，二房东会更敏锐地作出反应，比如降价。Colin至今记得，2020年左右，珠江新城就出现过一个二房东打出88元/平方米的超低价月租金，震撼了周边整个商圈。珠江新城是广州天河CBD的主要组成部分，天河CBD也是国务院批准的三大国家级中央商务区之一（另外两个是北京商务中心区与上海陆家嘴金融贸易区），早期进驻珠江新城的企业支付的月租金水平在180元/平方米左右，最贵的甚至达到300元/平方米。“开发商大业主和小业主、二房东的运营方向不一样，所能承受的空置率和价格底线也不同，反应自然不一样。”Colin说。作为广州写字楼租金的“塔尖”，珠江新城在早期就聚集了大量二房东，因此也成为广州过去三年写字楼降价潮的始发地—最初，当天河CBD的租金开始降价，会刺激一批此前持观望态度或来不及挤进CBD的企业开始涌入，同时对他们搬离的那些非核心商务区的写字楼的租赁生意造成挤压，于是更大范围的降价潮便由此开始。这一轮由珠江新城引领的降价潮蔓延到了广州天河北，并一路传导到了金融城，继而是广州所有的写字楼。11月17日，隔着珠江远眺被誉为广州“硅谷”的海珠区琶洲互联网创新集聚区。摄影／梁莹菲“一栋楼降价，其他写字楼肯定会有针对性地去做一些紧急调整。可能也会拿出一些户型或者空置比较久的单位，去跟着对方的步骤走。”Colin说。在位于北京东三环中央商务区的国贸，一些经验老道的甲级写字楼操盘人已判断出写字楼市场正步入下行周期，租金只涨不落的时代已经落幕，因此他们会在降价策略的前面补上一条—“兵贵神速”。“一些成熟的操盘人可能会提前降价，做第一批吸引客户的人。跟随者往往收效都不太好。”米阳说。11月下旬，北京建外SOHO的一角，下午5点半左右的开灯情况，显示出有大量办公室正处在无人状态。摄影／王晓东梳理2023年接触的租户后，Colin发现，有3成租户属于“租期到了选择平调”，有2成的诉求是规模扩张，以“缩减场地成本”为目的另寻办公室的租户则差不多占到一半。2023年5月，Colin接待过一家想从珠江新城搬出技术公司，对方提出的目标就是降低租金成本。经历了一个半月的看盘和谈判后，这笔搬迁交易落地，客户从月租金180元/平方米的珠江新城搬到了月租金120元/平方米的番禺。经协商，新业主还赠送了这家公司一些免费的停车位，并将免租期从一个月拉长到了三个半月。为了争取租户，业主之间的“免租期竞争”在2023年愈演愈烈。在北京国贸CBD的核心区域，正大中心、环球金融中心、嘉里中心甚至是国贸（三期）等以往外资企业云集之地，都出现了免租期为6个月的空置项目。从业8年、目前业务范围集中在北京国贸地区的写字楼中介王溪告诉《第一财经》YiMagazine，业主们为了给自己的写字楼项目拉新已经“卷到不行”。“比如今天有房东给到中介的带看和成交奖励分别是118、1188元，明天就会有房东把带看奖励提高到188、200元，成交奖励给1288、1888元。”王溪提及，除了用奖金刺激中介机构的积极性，更狠的还是价格上的内卷，“今天有人把日租报到4.99元/平方米，明天就有人敢报3.99元/平方米，给钱就租。”2014年前后，北京市朝阳区的望京曾因众多技术创业公司在此扎堆成为备受关注的商务区，而望京SOHO正是其中网红写字楼的代表。2023年以来，一些望京SOHO的个人业主发微信给中介销售的情况变得更频繁了。王溪告诉《第一财经》杂志，2019年以前望京SOHO的日租金成交价大约在10元/平方米，现在基本上5到6元就可以成交。
11月下旬，在位于北京望京地区的望京SOHO，下午7点左右B2层停车库已变得空空荡荡。摄影／王晓东“没办法，客户的量少呀，房子空的多，选择项太多了。”王溪手里的客户资源中，2023年有换办公室意愿的，大多都是为了“降本增效”，只有少部分的金融投资、企业咨询或能源类企业是为了环境升级和扩租。“写字楼的平均租金已经下行了一段时间，但我们认为租金不会无限下跌，因为市场需求才是关键。”黎青山分析指出，2023年写字楼业主的态度其实是更务实了，他们会从各个方面去吸引客户，并针对性地放大自己的优势。他还提及，广深市场的一些写字楼会提供物管增值服务等。2023年，很多写字楼业主还开始提供一项新服务—定制装修，这种开发商把房子装好再租的情况以前几乎没有过。据王溪观察，不含装修日租金能租到4元/平方米的物业，装修完日租金能涨到4.5到4.7元/平方米，“多少能涨一点”。但花样的手段并不能直接拉动写字楼市场的需求。一个更现实的问题是，虽然部分写字楼项目的租金相比过去“一降再降”，租户们的场地预算也在降，这使得交易决策变得更加艰难。“现在国贸这边的客户基本都只有每天每平方米3到4元的预算。”王溪举例称，位于国贸CBD的东方梅地亚中心，疫情发生前的日租金水平是8到9元/平方米，现在已跌到4到5元/平方米这样的“骨折价”，却依然超过了一些前来问询企业的承付能力此外，有些客户也看到了眼下写字楼市场高空置率的现状，便盘算着以自己的预算应该能租到比东方梅地亚品质更高的写字楼，因此迟迟不做决定。仲量联行发布的一份报告显示，2023年上半年，内资企业租户连续两个季度占到了北京甲级写字楼总租赁成交量的80%以上。第一太平戴维斯发布的一份报告则指出，2023年第三季度上海写字楼市场表现欠佳，部分原因包括“民营企业优化、上市难，初创企业倒闭，部分外资公司关闭业务或调整业务重心”。这也是令写字楼业主们真正感到焦虑的地方。不过，一项微妙的积极数据值得关注：城市核心商务区的流入与迁出比例。仲量联行的一份报告显示，近7年来，北京国贸CBD区域的流入与迁出比大致持平，流入略高于流出。2023年也是如此—流入和流出的占比分别为17%和13%。
米阳表示，当城市CBD依然对企业有虹吸效应，意味着整个市场的传统结构并没有改变，只是目前整体迁入和迁出的量变小了。“北京的每一个子市场还在行使原有的职能，它本身拥有的除了钢筋混凝土等固定成本之外的商业价值还存在。”他说，如果所有企业都奔着最便宜的地方去，而不考虑区域的附加价值，那才是最糟的时候。
对北京写字楼市场来说，平均租金也是在2018年第四季度到达顶峰，此后5年一路下行，降幅达到22%。这个过程中，北京对写字楼新增供应量的规划一直趋于谨慎。2023年前三季度，北京新入市的项目有9个，但总量上相比深圳、上海、广州已是最少的，甚至低于新一线城市成都。王溪是2015年入行的，他还记得那一年北京甲级写字楼的空置率仅为5%。2019年时，因为感到业绩不那么好做了，王溪一度离开北京，去新一线城市寻找新机会。2023年年初，在和朋友、同事沟通后，他又回到了北京。“大家都想着3年疫情都扛过来了，2023年北京的写字楼市场应该比较好做。但实际做下来，感觉2023年的行情没那么好，但也没那么坏。”王溪说到。Colin的感受和王溪相近。春节长假结束刚返工那一阵，他和同事对2023年形势的预期其实是比较悲观的，但3月到4月，他所在的中介机构在广州签下了近200单，成交量超出了开年时的预期。Colin观察到，不少签约租户是疫情期间暂时歇业的二次创业者。随后几个月，他又逐渐发现，2023年总体成交的项目大部分都是小面积物业，那种1500平方米以上的“大单”变得很少了。面对这种局面，王溪介绍了写字数通常会执行的一种策略：先针对低区的面积低价分租，等人气上来之后，再对分租实行向上调价，并对客户资质加以把控，最终“使整个项目的租金平均下来仍在预期之内”。多位受访者表示，未来2至3年考虑到市场需求和潜在的新增供应，从租金收入、空置率等维度看，中国写字楼市场可能仍将延续下行趋势。但在米阳看来，和外界的想象不一样，办公楼市场的相关从业者已经熬过了最焦虑的阶段。“这个市场已经焦虑了很长时间，但大家逐渐发现光焦虑也没用。”米阳指出，现在大家面临的其实是“新常态”，也就是说，中国经济高增长的阶段已经结束，不管是企业租户、办公楼业主还是中介，他们不是进入了又一个寒冬，而是进入到了一个增长相对缓慢的新周期。在米阳看来，随着中国经济发生结构性的转变，未来长线的投资和运营逻辑会越来越吃香。对于长期持有者来说，他们追求的是20年、50年甚至100年的长期回报，更关心如何靠提升服务来保证“客户一直都在”，以获取稳定的租金收入。那么，围绕一线城市的写字楼，还有哪些可以提升服务的空间？比如，随着部分城市陆续将碳排放量纳入企业考核指标，如何“控排”成为与企业经营成本挂钩的现实性诉求。米阳向《第一财经》YiMagazine介绍，海外的写字楼开发商已发展出一套成熟的“绿色租赁”生意：他们会将减少碳排放的措施详细写入另一份合同中，与场地租赁合同打包卖给企业租户。双方共同分摊了楼宇的升级改造成本，写字楼也能从中获得一定的溢价。而2022年落成的香港太古坊二座，在一楼大堂的位置，除了预留写字楼常见的电梯等候区，还拿出一大片开阔空间做成一片阶梯式的公共休息区域，下午阳光好的时候，楼里入驻企业的员工会走出办公室，三三两两地坐在阶梯上办公、聊天，或者只是喝杯咖啡、晒晒太阳。这种对公共空间的开放式设计，对比之前传统写字楼在大堂为访客随便摆放的几个沙发，无论在视觉还是功能性上，那明显要高级很多。不过，将各种前瞻性服务一一落实的过程，需要写字楼和企业租户一同努力。特别是写字楼市场步入新周期的过程，企业雇主也要重新思考自己的需求，对所谓“好的商务办公环境”的判断标准，或许也得有些改变了。
识别下图二维码，
即可购买《第一财经》杂志2024年1月刊
