楼市小阳春即将被引爆？

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楼市小阳春即将被引爆？

8月前

转载自 | 樱桃大房子

作者| 樱桃团队

春节前市场最迷茫的是，2024年楼市会好转吗？在一片悲观情绪笼罩下，其实谁也不确定。

一线城市，大家都把希望寄托在了深圳，因为深圳历来是房价涨跌的领头羊，最先提前反应市场。如果深圳今年能回暖，那其他一二线就有希望了。

春节过完，果然有了好消息，深圳的看房量飙升了4倍。

而广州上海春节后还没太大反应，北京甚至还在下滑中，调整还不到位，这也印证深圳确实是楼市领头羊的角色。当然房价本身较低的二线城市，看房量也有明显增加。

所以我们立刻去深圳市场展开了调研，让大家及时了解市场动向。

我们走访的深圳各大售楼处和中介门店中，呈现的是：

敲金蛋的、带客看房的、打电话的……

销售和中介忙得不亦乐乎，虽不至于说楼市回到当年的火爆场面，但也总算一扫过去两三年的阴霾。

龙华某新盘销冠一脸骄傲地和我说：

“新年回来她已经成交了7套房子了，哦，应该是八套，有一套也差不多了。”

说完后，就继续在楼盘门口拍起了视频讲解，希望能趁这波小阳春多卖几套，弥补前两年的收入缺口。

另一边深圳的西部某新盘售楼处好不热闹，我进去后愣是找不到空闲的销售给我介绍，关键是那天也不是周末。

我找了该项目周末的现场照，果真是围得水泄不通，据开发商宣传的数据是样板房首开当日到访了3500批客。

这种情况一下子让我有种回到三年前的错觉。

深圳楼市终于要活过来了！

二手房热度同样不减，周二我在高新园看二手房，不同公司的中介带着一波又一波的客户去看房。

福田我没去看，但是深圳贝壳研究院院长肖小平说1000万左右的看房客最近都浮出水面了，一个小区碰到十几二十个中介带看。

二手房方面我们可以看中介协会给出数据，会比较准确。

上周，深圳二手房成交量录得951套，这是春节回来的第一周，能够录的这个数据已经是非常不错了。

要知道之前深圳的二手房月成交两千多套，平均周成交五百来套。

我预计三月份的二手房成交量会更上一层楼，有机会冲上5000套，哪怕保守估计4500套是没问题的。

深圳的二手房荣枯线就是5000套，三月如果能够完成这一任务，深圳二手房也算是回归正常了，确实是算小阳春。

买家的反应已经很明显活络起来了，我也观察了一些市场卖家和开发商的反应。

按照过去两年的情况来看，每逢出台新政，二手房挂牌量总会爆增，一大堆卖家等着割肉离场。

但是这一次真的不一样，根据深房中协统计的数据，自从春节前新政出台之后，深圳的二手房源急剧减少。

大家可以看看二手挂牌数量的曲线图，从2月7日到2月19日才两个星期，二手房挂牌减少了六千多套。

这里面大部分都是低价笋盘，现在卖家通通收起来不卖了，可见卖家的信心也在发生变化。

也许是想着反正都已经是割肉卖了，也不差这一点时间，让子弹飞一阵子先，要是市场真好起来还能卖高一些。

至于开发商的反应也很有意思。

现在的深圳市场要政策有政策，要人气有人气，按往常来说应该立马涨价，收回折扣是符合开发商一贯的“尿性”啊。

但这次没有，该给的折扣一个没少，价格比去年还笋，态度也是极好的。

深圳龙岗有楼盘价格已经从4字头跌到了2字头，价格也真是跌到了地板价。

主要原因就是现在的开发商多多少少都有庞大资金压力，所以现在这种时候也不敢作妖了，老老实实把目前房子顺利卖出去回笼一波资金再说吧。

虽说现在的和2020年是没法比了，但也总算逐渐走出了这两年多的阴霾。

不过成交大多是以价换量。

现在可以肯定的是今年深圳市场一定会比去年好，其他房价跌到位的二线城市估计今年也是一个前低后高的走势。

短期来看，经过两年多的挤泡沫，深圳全市平均下跌30%，有的甚至是腰斩，所以很多地段确是跌到底了。

近年深圳楼市最大的利空，一是人才房供应量爆增，二是外向型产业遭遇冲击，三是房地产等产业下滑带来的冲击，影响当地经济和收入。

但前两样深圳都在一一修复中。

先说人才房，这确实影响到深圳楼市了，毕竟普通商品房和人才房的买家很大程度上是重叠的。

去年深圳新房成交31621套，人才房1.28万套左右，相当于商品房的40%。

要是把新房和人才房相加，深圳2023年一共成交了44000套，这样看其实不会太差，也就是说深圳的需求并没有消失，只是转移到人才房那里去了。

今年依旧是人才房大增的一年，供应量高达15536套，好消息是明年之后人才房就会退出市场了，今年还是深圳库存量的高点，估计新房还是会以价换量，但明年库存就会出现下降，所以今年是绝佳的买房机会。

后面取而代之的是共有产权，但有意思的是，本来深圳计划在2023年推出第一个共有产权项目，就是目前的卖的正火的鸿荣源伽誉府，但迟迟未推出。

销售也和我说，现在他们也没有收到任何风声，但今年肯定不会推出来。

现在他们新房单价卖5万左右，如果推出共有产权卖2.5万，不就是自己搞死自己嘛。

深圳最近的动作也主要是以救市为主，听一些体制内朋友说，他们最近都被鼓励去看房了，多带动市场热度。

而这也意味着上下一致努力救市，不能我这边补墙，你那边拆墙吧，共有产权可能真的要缓一缓了，一切都要让路给商品房。

如果还救不起来，再进一步放松调控，工具箱里反正还有政策。

现在入市确实是好机会，长期我是坚定看好深圳的，因为他的基本面在不断提升。

相比起其他其他一线争服务业金融业，深圳在百花齐放的前提下，还在加码高端制造业，这正是中国要实现高质量发展的转型方向。

很多人不知道吧，疫情这几年深圳一直默默蓄力。

2022年，深圳首次力压上海、苏州这两大工业城市，在工业总产值和工业增加值上实现全国城市双第一。

2023年，深圳的第二产业增加值干到了13015亿元，上海是11613亿元。深圳再次拿下这两项指标的第一名。

成为名副其实的全国工业第一城。

要知道发展工业是需要大量土地资源的，而深圳最缺的就是土地。

所以在这么小的地方能够产生出那么大的工业增加值，这里面主要是高技术制造业增加值。

去年深圳增长最快的便是新能源汽车、服务机器人产量，分别增长104.2%、36.0%。

很多人都说深圳过度依赖外资，但事实上，21年的数据显示，深圳外资以及港澳台资总产值占规上总产值约31%，而苏州和上海均超过55%。

也就是说深圳目前大部分的工业产值有七成都是靠内需创造的，而上海和苏州超过一半靠的是外资。

主要是随着华为、比亚迪这些本土公司出现，如今手机通讯也好，汽车行业也好，大众的购买习惯已经被改变甚至颠覆，未来深圳这两大国民品牌会一步步统治国人的消费清单。

深圳最厉害的地方在于保持创新和开放，无论是哪一个造富风口他都不会错过。

互联网深圳抓住了，当年鼎鼎大名的bat，b早就掉队，a大势已去，但是t却非常稳，23年唯一还在晒巨额年终的也就是鹅厂了。

互联网过后是电子通讯，深圳出了华为，23年华为营收超过7000亿，24年有机会突破上万亿。

如今新能源汽车行业又出了比亚迪，无一意外，这些公司都是行业内的绝对老大，其背后都代表着行业最先进的产业链。

未来的世界日新月异，现在大家都在讨论AI，人工智能，讨论产业升级，而中国的产业升级，引领者也一定会是深圳。

最近香港楼市撤“辣”，想吸引内地接盘侠去买，有的人可能会想卖了深圳去香港买房，但我认为这会是一个绝对错误的选择，长期来看深圳一定会超越香港。

从深圳死磕工业，死磕科技的那一刻，深圳的对手早就不是香港了，何况如今香港金融和贸易两大优势也在丧失。

长期来看，我依旧非常看好深圳，尽管目前深圳人均收入没有香港高，主要是低收入群体的差距大拉低了人均收入，但中高收入群体深圳快可以比肩香港了，而决定房价的是中高收入群体。

深圳的好处就是上限比香港高，尤其是未来电子通讯人工智能新能源大发展后，深圳未来的造富能力已经不是香港能企及的了。

楼市只是经济发展的一个结果，所以房价未来表现也不会差。

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来源：金角财经

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