房价房租齐涨，租和买哪个更明智？

加拿大人担忧物价飙升，更担心房价昂贵。过去短短几年间，房租也飙升。过去2年因央行加息，房价虽有回落，但月供猛涨。

也就是说，无论是买房，还是租房，普通家庭都被沉重的住房成本，压得喘不过气来。是买还是租？是许多人必须面对和要考虑的问题。

是租还是买？

按目前加拿大人平均收入水平、当前房价和利息成本，要攒够20%首付，对多数年轻人、尤其是多伦多和温哥华两地的年轻人来说，几乎是天方夜谭。这种情况下，是租更划算？还是买更划算？

过去3年因央行加息，整个形势已面目皆非。3年前，3年按揭能拿到3.5%的利息，如今3年利率高达7%，翻了一倍。2021年，多伦多平均房价90万元，按首付20%后、贷款本金72万元和3.5%利息算，月供3,600元，利息翻倍至7%，月供激增至5,040元，相当于年增17,280元。目前房价虽比2年前峰值价位回落25%，但均价仍高达120万元左右。

也许有人会说，3年间房子增值30万元，买家净值从18万元增至48万元，再加上已付本金。对于房主来说，投资18万元，3年间30万元的回报相当惊人了。但如果在160万元的高峰期买房，情况就截然不同了。

长远来说，房价肯定会涨，买房肯定是最佳投资。一直以来，租房相对于买房更划算的情况很少，但也有例外。如1980年代末，当时多伦多房价虽比如今便宜许多，但利息高达10%，房价相对当时收入而言也是非常昂贵。当时政府租金管控严厉，租房比买房更划算。

比较租房和买房，看平均数据非常有误导性。此外，具体时间点的房价，很难准确估计。另外，房市非常具有地区性，不同的城市、不同的社区，甚至不同类型的房屋，价格都会随着时间变化。

和股市不同，房市没有哪个具体房屋每天价格行情，总体房价指数也不像标普500指数那样精确。几十年前相当不错的小区，如今说不定沦为破败的贫民窟，反之亦然，就如1960年代的底特律，和如今的底特律已是两个绝然不同的世界，田纳西州的纳什维尔今昔对照，也发生翻天覆地变化。

过去十多年中，移民人口激增，新屋开发跟不上，加上政府政策迟钝，房租几乎翻倍。过去3年中，多伦多2卧公寓月租从2,200元疯涨至3,400元，涨幅高达55%，普通家庭月供猛增40%。

不要急于买房

这种情况下，是买还是租？对于想买房的人，我建议：不要买。的确，过去无论是经济还是非经济角度考虑，买房都是明智决定。但如今时代不正确，房价相对收入完全脱序。

手中有房的婴儿潮一代已步入退休年龄，会逐步卖房套现，房价必将面临下行压力。不要听信地产经纪的话，说什么移民人口增加，房价会涨，这是因为，年轻人和新移民一样，按如今房价水平，都买不起房。

如今的房市，有点像1980年代，当时房价泡沫太大，导致最终崩裂，随后收入和房价比有所改善。这次情况和当初类似。如今住宅总值是GDP的3倍，相当于6万亿元，这一比值，最后房价肯定会随通胀调整下跌、物价飙升和收入增加等综合因素而下滑。

总之，我的建议是：继续租房，把钱省下来攒首付，等到房价下跌能承担得起的时候再买。最后一个建议是：买房时要谨慎，如今时势瞬息万变，房市永远是地域性，有时效性。

整个北美地区，城市会继续衰败，经济会继续面临压力，谁都不想用一生积蓄买房，最后被困在一个衰败破落的社区不得脱身。

作者：汤姆．奇特龙（Tom Czitron）

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