楼市已进入超跌状态？

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楼市已进入超跌状态？

7月前

导语

广深的新房价格，的确属于超跌了，北上的情况呢？

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来源：樱桃大房子（ID：ytdfz8）

作者：樱桃团队

3月份起，广深继续打响新一轮的价格战。

连最抗跌的天河也扛不住了，曾经单价卖到7万的新房保利天汇，直接4.9万开卖。

导致不少之前上车的业主前去售楼处讨要公道。

要知道，这两年上车的很多人都是刚需，耗尽六个钱包上车的刚需，对于这种一下子降价的行为，他们是无法接受的。

但现在市场就是这样，不降价，根本没人看。

最近广州上市的新盘很多，天河的奥体-牛奶场一带之前一直都是新中产的聚集地，二手房价格最高峰接近10万单价。

但是最近上新的新项目越秀观樾，惊喜价6字头起，得房率110%，直接碾压周边的二手房。

黄埔的保利翔龙天汇原价450万的房子，最终370万卖出去，足足是打了85折卖。

广州这一轮降价真的没在客气的，还打出了革命性的降价口号。

不过有意思的是，因为开发商降价到位，保利天汇的降价吸引了不少真正的刚需过去凑热闹，反而给楼盘拉了一波实实在在的流量，不少人都想着低价抄底。

另一边的越秀观樾低价开盘也抢了一个彩头，这也说明了，核心地段只要价格降到位，大家还是认的。

当然目前情绪面还是非常悲观的，并不是说价格跌到底就一定会有成交。

像广州的郊区增城，很多都已经跌到万元以内了，比大部分人的老家县城价格还低，但就是没人买。

远郊区的房源大部分失去了流动性。

深圳二手房虽然都是普跌，但跌幅是明显比较分化的。

我看了很多成交数据，像龙岗一些二手房价位已经跌到2016年。

南联地铁口的海航城，2016年的新房均价3.5万，现在二手房挂牌价也都是3万起。

大运的绿景大公馆，2017年的时候成交价大约已经在6.5万左右，如今的成交价也跌到了6万。

宝安沙井大部分跌到2018年，沙井的万科星城，2018年大约4万多开盘，目前周边新房比如最近的鸿荣源伽誉府价格也是差不多。

而市中心学区强的次新房会相对保值，大约跌到2018-2019年。

下图我们可以看到，深圳二手房均价已经从最高峰8.3万跌到6.5万，大约在2019年的水平。

新房由于之前一直有限价，所以跌幅没有那么明显，但现在已经越来越多的新房低于备案价出售。

之前深圳新房降价主要集中在郊区为主，像光明现在新房早就已经跌到3字头，坪山龙岗有些盘直接从4字头跌到了2字头，去年末龙华深圳北的新盘也加入降价大军，今年终于轮到核心区南山了。

南山赤湾新房金众云山海单价6万起，据说装修标准4000，主打就是高品质。

虽然这地段不算极佳，但是以前只要是南山区的新房，均价10w+以上妥妥的。

哪怕这两年深圳楼市回调了，赤湾目前在卖的新房前海宸湾单价9万，开云府也是9万多。

更早在两年前的半山臻境卖到12万，当时开盘售罄。

如今单价6万起，着实是有点吓人，等于打了半价。

要知道去年开盘的深铁熙府，均价约5.94万/㎡，现在商品房价格已经跌到和人才房一样了。

深圳的房价已经属于超跌状态了，再跌下去人才房都没人买，前期买入的保不准也会去闹。

哪怕是为了稳住保障房，深圳楼市也不能再跌下去了。

广深的新房价格，的确属于超跌了，北上的情况呢？

上海可以参考我上周写的一篇文章，当前上海楼市处于很微妙的时刻，一个似热非热的半温状态。

轮到上海了？

另外上海楼市有一个奇怪的事情。

中介突然接到通知，李嘉诚在上海中环的项目高尚领域，又推了75套新房，这个楼盘位置也不差，五年前开盘单价9万，当时卖的还不错。

谁曾想现在李嘉诚还是以9万的单价入市，吸引了480多组客户前往认筹，周边的商品房都卖到快12万一平了，等于说李嘉诚85折降价卖房。

李超人每次降价卖房似乎都是一次预判，去年因为75折降价抢跑卖香港新房被大家再次佩服其预判性和前瞻性，

这一次在上海突然降价卖房，是否又嗅到什么了呢？

北京新房价格依旧高企，前几年北京由于受到共有产权房的影响，新房价格一直被平均下来了。

但是最近我看到链家的一组数据，北京新房价格剔除共有产权后，均价已经突破7万一平，一线最高。

北京的二手房价格下跌已经持续一段时间了，现在一二手房倒挂的现象已经逆转。

以前北京新房成交量是二手房的二分之一，这个三月份截止到17号，北京二手房成交6421套，新房仅有1271套。

北京的新房明显乏力，出现了不少“破发”的情况，后续不排除也会降价吸引客户。

不过总的来说北上市场会比广深要相对稳一些。

原因两个：一是北上楼市调整的节奏比广深要慢些；

另一点则是北京上海的房企经营情况会比广深更安全。

这一轮我们看到的暴雷的基本上都是广深开发商居多，恒大，碧桂园、佳兆业，雅居乐，甚至这次闹风波的万科，开发商只能选择降价卖房回笼资金，进一步把市场拖下水。

这也使得广深市场出现“超跌”的现象，情绪面也更为恐慌，网上也各种投喂房子要崩的资讯，不少人已经陷入信息茧房里面，变成羊群效应的羊。

这种现象就和曾经房价上涨的时候一模一样，只是上涨换成下跌而已，搞不好都是同一波人，现在看空和后面追涨，往往都是同一个群体，这个群体就是追涨杀跌。

但我还是希望大家可以跳出情绪再去看整体，价格是围绕价值不断变动的，房价现在出现下跌，是再也正常不过的事情，涨涨跌跌都是周期，这个房地产周期本身就非常正常。

不管涨跌如何，关键是持有优质房产，找出哪些房子有翻身机会，低价抄底，哪些房子将一蹶不振，那就赶紧脱手。

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来源：行业研究报告

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