“一场房地产革命”，加州城市允许屋主单独出售ADU

据《洛杉矶时报》6月14日报道 在旨在增加经济适用房供应的宽松州法律的推动下，“附加居住单元（ADU，俗称祖母房或后院小屋）”正在加州遍地开花。

《洛杉矶时报》报道标题

一些加州城市已经开始允许房主将自家后院的小屋和经过改造的车库与他们居住的主要房屋分开来出售，这或将ADU转变为新一代的入门级住宅，因为其价格仅为完整地块上房屋的一小部分。许多人认为这可能掀起“一场房地产革命”。

去年，加州议会通过了由民主党华裔众议员丁右立（Phil Ting）起草的AB 1033号法案，这项法案允许加州县市批准，把ADU转为Condo共渡公寓，这意味着ADU可以像Condo那样单独售卖。

第一个采取行动的城市是圣荷西。上周二，圣荷西市议会批准了一项法令，使其成为了加州第一个允许屋主单独出售ADU的城市，有关法令将于7月18日起正式生效。民选官员对此表示欢迎，认为这有助于解决加州的住房危机。

住房倡导者表示，加州首府沙加缅度和伯克利也在研究允许单独销售ADU的措施，圣地亚哥县也在探索。去年，AB 1033号法案授予了地方政府这样做的权力。

AB 1033号法案的支持者表示，在入门级住房方面，ADU可以帮助填补加州住房供应的缺口，近年来高抵押贷款利率加剧了这一问题。促进住房解决方案的非营利联盟Casita Coalition的董事会主席Rafael Perez说：“这个州的大多数人都买不起市面上的房子。”

从大约7年前开始，加州立法者逐步取消了地方政府设置的ADU建设障碍，甚至给予房主建造至少一个符合某些标准要求的ADU的权利。这种住宅的面积通常在600到1200平方英尺之间，拥有单户住宅的所有基本特征，但建造成本要低得多，因为不需要额外的土地成本。

自从各州立法者开始推广ADU以来，人们对ADU的兴趣激增。仅在洛杉矶县，自2018年以来就发放了近6万份建设ADU的许可证。

然而，由于ADU必须与主要住宅在同一地段，因此无法单独出售。根据AB 1033号法案，地方政府可以通过允许房主将他们的房子和ADU视为共管公寓来解决这个问题，共同承担责任，但分开所有权。

Perez对此表示:“这为更容易建造新住房创造了机会。”他补充说，这一点现在尤其重要，因为高利率使人们更难负担得起住房，并使市场上房源数量减少。

而加州是全美唯一一个禁止单独销售ADU的州。Perez说：“我们在其他州看到的情况是，ADU的售价往往是同社区单户住宅售价的40%到60%。”

圣地亚哥CrossCountry Mortgage公司的信贷员Meredith Munger估计，她的客户中有60%正在为家庭成员建造ADU，其中一半以上的人想把房子卖给家人。通过这样的出售，房主将不必再承担建造ADU所产生的债务，其亲属还能拥有房屋所有权。

Munger说:“在其他州，大约50%的ADU被售出，尤其是卖给了年轻家庭。“这些ADU大多是由退休人员出售的，他们很久以前就还清了房子的贷款，但年事已高的他们不想照顾一个大后院。”

她说，出售ADU还可以提高退休收入。或者，一些退休人员搬进他们的ADU，卖掉他们此前居住的大房子。

一些支持者预测，AB 1033号法案的实施可能会鼓励更多的人建造ADU。加州社区经济发展协会的执行董事Roberto Barrágan说，主要的好处之一是，它将使建设和购买ADU的融资变得更容易。

Perez表示，能在一块土地上出售两套房屋的可能性也可能会让投资者更有动力在出售房屋的同时建造和出售ADU。但他指出，当房屋和ADU分开出售时，房屋的价格通常低于没有单独ADU的单户住宅的市场价值。

而对于建造了ADU的房主来说，这并不一定是个问题，ADU带来的额外价值将能弥补房屋销售价格的任何下降。ADU买家也将得到一块较小的土地、一处受业主委员会（HOA）保护的房产。

一些持怀疑态度的人说，把你地块上的房子和ADU改造成共管公寓不会很快、很容易，也不会便宜。

Paul Dashevsky和Jon Grishpul是家居装修网站GreatBuildz和Maxable的所有者，他们说，房主在完成这一过程可能需要律师、测量员和土木工程师。他们说，人们还必须考虑为他们的房子和ADU建立一个HOA意味着什么。

Dashevsky认为，“这可能是一个长达一年的过程，具体的实施办法还没有人知道。”Grishpul说，加州可能需要新的服务提供商来处理房主的文书问题，就像他们在西雅图等已经走过这条路的地方所做的那样。

HOA将承担共享空间和公用设施的运营和维护费用，如供水和下水道管道，这些费用或转化为月费。它的契约、条件和限制也可以为ADU的外观和结构等设定规则等。

洛杉矶市和县目前尚未采取正式措施推进AB 1033号法案，官员们也没有立即回应对此的置评请求。Perez称，格兰代尔市和帕萨迪纳市坚决反对这项措施。

他补充说，加州的一些地方政府“已经看到了我们所处形势的紧迫性”，并正在设法推进AB 1033号法案。但还有很多人说，“让我们先看看其他城市怎么做，看看他们的成效如何”。

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