房产｜美国住房最难负担的5个城市，4个都在加州~

对过去20年房地产市场有所了解的人都会知道,在许多国家,尤其是美国,买房越来越难。

不过,一份新的报告显示,买房最难的城市并不在美国,虽然美国有好几个城市均都跻身全球房价最高的十个城市。

同时,这份报告还指出了美国最实惠的几个房地产市场。

根据20年来一直在追踪房价的《国际住房负担能力》(Demographic International Housing Affordability)年度报告显示，美国西海岸和夏威夷的城市在全球买房最难的十大城市中占半,多达五个。

该报告由加州查普曼大学(Chapman University)人口统计与政策中心和加拿大独立公共政策智库公共政策前沿中心的研究人员撰写。

让人不意外的是,这些最让人买不起房子的美国城市大多位于加州，圣何塞、洛杉矶、旧金山和圣地亚哥均跻身前十名。

而夏威夷首都檀香山则排名第六。这次的年度报告对8个国家的94个主要房地产市场进行了调查。

除了美国,澳洲也在此次排名上占据主导,悉尼、墨尔本和阿德莱德等南部城市均名列前茅。然而,位居此次全球排行榜首位的却是香港,该市以其狭小紧凑的公寓和天价的租金而闻名。

值得注意的是,这是该报告涵盖的唯一位于中国乃至亚洲市场。作为「最贵」榜单常客,香港是所有受调查的城市中住房拥有率最低的城市,只有51%。成为全球房价最无法负担的城市。

以下是全球房价最贵十大城市排名：

我们再来具体看看几个加州城市的具体情况。

根据这份报告显示，去年圣何塞的房价中位数是该市场家庭总收入中位数11.9倍,而洛杉矶的房价与收入比例中位数为10.9,旧金山(9.7)和圣地亚哥(9.5)。

换句话说,如果这些市场的家庭收入中位数为10万美元,那么在两个相对便宜的地区,如旧金山和圣地亚哥,平均房价将超过90万美元,而在圣何塞,平均房价将接近120万美元。

研究人员将这种比例为9或更高的房产市场归类为「难以负担」,称中等收入的人几乎不可能筹集足够资金,来购买该地区的一套普通房屋。他们指出,这种难以负担的程度在三十年前并不存在。

同时,现在许多消费者受到食品、燃料和住房成本飙升的打击。

由于利率上升,他们每月还要支付更多的信用卡欠款、汽车贷款和其它债务。在房价接近历史新高的时候,这些因素减少了他们的储蓄,并且削弱借贷能力,导致了负担能力也陷入危机。

无论土地使用限制、货币和财政政策,还是推迟出售房屋的人是否是造成「难以承受」房地产市场的主要原因,现在拥有住房的梦想对许多人来说显然是遥不可及的。

美国最实惠的房地产市场

对于那些迫不及待等待政策变化或需求下降的人来说,该报告还从全球94个接受调查的城市中选出了买房最容易负担的城市。

匹兹堡(Pittsburgh)被评为美国最实惠的房产市场、其次是罗彻斯特(Rochester)、圣路易(St Louis)。

该报告的作者将一些市场惊人的昂贵房价归咎于政府限制住房供应。他们指出,「这场危机主要源于土地使用政策,这些政策人为地限制了住房供应,推高了土地价格,使许多人无法拥有住房。」

这些土地政策旨在抑制城市扩张,例如建造房屋的地点必须考虑到绿带、边界和人口密度。报告还指出,这些政策可能会「严重限制可用于建造房屋的土地使用」,从而使「更高的土地价格引起房价大幅上涨」。

由于种种原因,近年来美国住房的价格变得特别难以负担。疫情期间前所未有的政府支出、当时超低的利率以及全球供应链中断造成的商品短缺,导致通胀率在2022年达到40年来的最高水平,超过了9%。

美联储解决高通胀的方法是将银行利率提高到5%以上,这将抵押贷款利率从3%以下推高至20年来的最高水平,约7%。其中一个后果是,锁定了廉价抵押贷款的房主不想因为出售房产而失去这些低利率贷款,这导致房屋库存短缺,从而进一步地推高了房价。