上半年住宅法拍房整体77折成交
2024.07.26
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导读:今年前6个月,全国各类法拍房挂拍数量共38.2万套。
作者 | 第一财经 张慧敏
楼市“以价换量”的行情已蔓延至法拍房市场。
中指研究院发布今年上半年法拍房市场报告显示,今年前6个月,全国各类法拍房挂拍数量共38.2万套,同比减少约1.1%;成交约7.85万套,同比增加5.8%;成交均价为5147元/平方米,同比下降7.8%;成交总金额1537.3亿元,同比减少2.7%。(挂拍量指的是,起拍日期在所选时间周期内,且第一次上拍的标的物的总和)
从各个省市来看,四川、广东、江苏等省份挂拍量位列前位。其中,四川、广东、江苏法拍房挂拍量较2023年分别增加0.14、0.52、0.27万套,成交量较上一年有不同程度增加。河南、重庆、浙江等省市的挂拍量、成交量则较上一年有不同程度的减少。
法拍房的物业类型包括住宅、商业、土地、工业、车库(或者车位)等,而无论是挂拍量、成交量,还是成交金额,住宅类房源在法拍房市场中的比例都排在第一位,分别占比36.6%、67.5%和47%。商业物业的挂拍量仅次于住宅,排名第三的是车库(或者车位)。
值得注意的是,作为法拍房市场上的主力型房源,法拍住宅今年上半年的挂拍量和成交量都在增长,但是成交价格却在走低。数据显示,今年上半年,法拍住宅的挂拍量为18.4万套,成交5.3万套,同比分别上涨3%和8%。成交均价为9084元/平方米,同比下降6.7%;房源折价率也从去年同期的82.8%下降至76.9%。
折价率指的是,成交价/评估价× 100%。在法拍房市场中,物业拍卖标的挂拍价通常低于评估价,大致为评估价的7折及以上。若第一次流拍,二次拍卖时,拍卖标的挂拍价将会在一拍起始价的基础上再打8折,也就是评估价的56折~7折。也就是说,今年上半年,法拍住宅的成交价整体相当于评估价的77折,较去年上半年83折来说,竞买人获得物业的优惠力度更大了。
中指研究院统计的数据还显示,三四线城市法拍住宅成交量最大,其次是二线城市。从成交折价率来看,二线城市的折价空间最大,大致为评估价的75折,而一线城市的成交折价空间相对较小,相当于评估价的79折。
中指研究院方面对第一财经表示法拍住宅挂拍量和成交量增长,很大一部分原因是法拍房的价格比较低,吸引了部分购房者。也就是说,法拍市场为了促进拍品流动,拍品定价一般会低于市场水平,部分购买者在法拍市场中寻求购房机会,以此抵消楼市中房价下降空间。
另外,安全有保障的交易过程也是更多人关注法拍房的原因。中指研究院方面对第一财经表示,此前法拍房低价格与潜在风险并存,购买法拍房可能面临无法收房的情况,当下,法拍流程与执行过程越发完善,法拍房平台公示内容越发清晰,法拍房交易逐渐规范,以致更多有需求的购房人群进入法拍赛道购买房产。
对于法拍住宅的成交价格下跌,中指研究院方面认为,购买方的心理预期决定了法拍房的价格定位。而从数据分布上看,今年上半年,法拍住宅市场二拍成交占比50.4%,较上一年扩大约8个百分点,二拍成交份额同比扩大;一拍成交则从上一年46.4%的份额占比,缩减至37.7%。这也说明,在购房者看来,法拍房第一次上拍的价格偏高。
从某种角度来看,法拍住宅市场挂拍量、成交量上涨,但是成交价格却下跌,与当前楼市中“以价换量”的情况类似。楼市“以价换量”指的是,为了促进销售,开发商或者卖家通过降低价格的方式来吸引更多的购房者。
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