算账 ◇ 2023年还银行利息7万本金1600！加拿大房奴一年白干都给银行了

今天这个话题挺沉重。

1月15日，加拿大一位房主在社交媒体晒出账单显示，他在2023年全年总计付给银行房贷利息74328.45加元，而本金却只还了1603.31加元。

由于利息是纯成本，可以理解为这位房主在2023年花了7.43万加元从银行租了一年的房子，而区别是租的房子不用负担地税和房屋保险或者物业费，也不用为房子的维修保养操心费力。而买房子的除了交租金给银行还要自己花钱养房。

很多加拿大华人在国内的时候就听说北美租房和买房的家庭比例差不多。

这或许就是原因之一。

黄三水说，大温房地产在过去30年有很强的赚钱效应，但这种赚钱体现在两个方面：

1、用足杠杆。

2、快速增值。

所以大温投资房地产赚钱必须要做到两点，首先是把杠杆放到最大贷最多的款，其次要高频次交易。如果每一次操作都踩在点上，确实可以赚到爆。

但如果只是默默持有房产，账面上看好像也翻了几倍，但实际上是输给了时光。

黄三水随便举了一个例子，加拿大某家保险公司有一个混合型基金，投资组合是美股蓝筹和部分债券，属于稳健偏股型基金，由于投资的股票都不属于成长性而所以回报率以稳健为特征。

这个基金自1997年创立后，到2023年12月，复合增长率为1400%，也就是翻了14倍。

大家试想一下，100万加元在1997年买的房子到2023年12月能不能升值到1400万加元。答案显然是否定的。更何况持有不动产和持有金融资产的成本完全不同。

仅从成长性来看，即便是温哥华房产也不值得大家all in全部财富，而是投资组合中的一个板块。

黄三水说，很多人觉得买房就是投资房地产。但其实如果用来自住那就是买个消费品，和投资没什么关系。

敢说自己是投资房地产的至少有一套自住房垫底，然后有充沛的资金用在储蓄、基金、保险、信托、股票等金融资产上，最后拿出一部分闲钱比较保守的买买房，这才叫投资。

否则，上海、北京、深圳这种城市有多少房主就有多少投资家了。那显然与事实不符。

持有自住房被动增值绝对不能被称为投资，房产的溢价部分也不能被称为“挣钱”。

黄三水总结说，买自住房就是买自住房，别想太多。基准利率涨涨跌跌很正常，也别想太多。心态放平了就不会觉得利息高特别焦虑。

图自betterdwelling，2024年1月

以贷款100万年，25年内的平均房贷利率3%计算，25年总本息总还款不到150万，算上25年的地税和养房成本，买房肯定是可以跑赢通胀的，保值且部分增值能做到，但暴利不太可能。

据《财经邮报》报道，到 2025 年，有340 万加拿大人将续签抵押贷款，这种情况将是一种危机。

房地产经纪公司 Royal LePage 去年10月底发布的一项民意调查显示，房主对即将到来的抵押贷款续签浪潮的焦虑加剧。 

该公司估计，在未来 18 个月内，340 万加拿大房主将续签，即便利率下降也不会降到前低。所以基本上所有人的月供都会大涨。

在加拿大人考虑减轻抵押贷款还款负担的策略中，24%的人表示他们已经考虑延长抵押贷款的摊销期，23%的人表示他们正在考虑更换贷款机构以获得更好的利率，17% 的人表示准备卖房并缩小住宿规模。

但无论利率怎么变，如果大家把房产视为消费品就能接受这个事实了。