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富人,开始抢房了

富人,开始抢房了

7月前

文/子木


聊聊最近楼市热点新闻。

刚刚万科管理层透露,深圳国资将采取四大措施支持万科,将帮助其释放百亿规模的流动性。

深圳国资委又一次下场,力保万科。

前段时间,万科出现风险预警后,市场舆论环境很糟糕,很多人就在星球问我,万科会不会倒下?

我的回答是,可能性很小。

为什么呢?具体有两点:

1、万科一直都是深圳的纳税大户,改开后借助城镇化东风,为深圳积累了大量的原始资本,两者早形成了某种强利益关联。

如果万科出事,影响深圳上下产业链上千家企业,而且当地的商业名誉也会受损,这对于把营商环境放在第一位的深圳来说,举足轻重。

2、“保交楼”工作已经提倡了两年,属于楼市的顶头战略,如果出现万亿级债务风险,爆出大规模烂尾楼,之前的努力将付之东流,而且全国购房者买期房的预期,也将一夜破碎。

所以即使深圳不保,更上级的宏观资金也将保住这一道防线,保证当下楼市预期呈正向性。

当然,保住万科流动性,并不意味着万科的日子就好过了,毕竟欠的债总要还的。

万科这类全国性企业,当初最大的问题就是蔑视市场周期,逆势野蛮扩张。

行情好的时候,无上荣耀,行情差的时候,资产变负债,就只能躺在沙滩上裸泳。

曾经榜单上的大型国企,基本都受到了周期的审判,万科这次也一样,一二线的资产还可以,但三四线城市的资产,根本找不到接盘侠,亏损也在所难免,接下来只能勒紧裤腰带过活儿。

说来也挺有意思。万科郁亮曾喊出“活下去”,吓坏一众中小企业,本来预警整个行业,到头来还是轮到了自己。

为此,郁亮痛定思痛,为了表渡过难关的决心,主动把每个月的薪资降到税前1万元。

虽然这也是噱头,大佬玩的都是分红,工资不重要,但如此一来,高层带头俭衣素食,下面的人也得跟着表明决心,整个企业的运营成本也降了不少。

总之,站在任何角度讲,我都不希望万科出现大问题,不为别的,只为背后还有千万个家庭不出现烂尾楼问题,大几百万付出一生心血买的家,需要一个稳定的保障预期,否则,楼市也将不再。

万科走到现在,意味着高周转全国野蛮生长的时代彻底结束了,而在后地产时代,更多的则是以小而美,专耕地域,做好产品的房企为重。

02

还有一则热搜是阔别已久的土地行情回来了,苏州、厦门、宁波地王频出。

土地一级市场对房屋买卖的二级市场,其实有一定的拉高预期作用。

比如某地二手房均价是2万/平米,但如果旁边的新地楼面价拍出3万/平米,那么二手房的价值就会被拉高一个段位。

所以在2015年上一轮大潮的开始,地王频出对楼市上行,起到了非常强大的推动力。

今年地王频出,相当大一部分原因在于地方的让利。

为了促进楼市复苏,基本都拿出了压箱底的好货,而且很多城市放开了限价,降低土地价格,让开发商有利可图。

开发商有了利润,就有了诚意做好房子出来,这对市场也是一个好的反馈。所以说,2017年-2020年,全国出现了最烂的一批房子。

但2024年以后,全国一定都是好房子,没人敢造次货,行情不允许,购房者也不允许。

而且根据拿地的开发商名头来看,已经全面进入了国企央企化,民营开发商的班底少得可怜,未来也很难再做出大的改变。

对于购房者来说,一定要多关注土拍市场,土拍热会带动楼市热,但土拍凉,也一定程度反映了开发商的预期,这时候也要相对保守一些。

比如青岛,4宗涉宅用地,均以底价成交,就反映了市场一定的态度。

03

接下来讲讲上海出现的“盘王”。

刚刚,位于上海新天地板块的中海顺昌玖里开盘,以196.5亿元销售额刷新全国开盘纪录。

注意,是历史记录。

这个盘价格并不便宜,均价在17万/平方米左右,而且都是大户型,套均已经达到了4000万元。

开盘总共512套房,有738组进行认筹,最终当日清盘505套,不得不佩服上海富人群体的购买力。

这个盘为什么爆卖呢?

最直接的原因就是倒挂,我看了一下,周边的二手房都在20万/平米以上,那么这套房相当于买到即赚到,轻轻松松几百万入账。

事实证明,市场并不缺乏高阶购买力,缺的是高性价比的优质资产。

我之前一直强调,倒挂盘属于独立市场,对普遍市场不具备参考意义,所以以此盘创造历史,而讲述上海即将迎来大牛市的唱调,大家看看就好。

不过这个盘的暴热,对市场行情也有一定的积极作用。

比如去年,很多媒体都在传播全国的富人跑路了,变卖国内资产,豪宅大降价是大势所趋,以此来达到唱空收割流量的目的。

但事实上,真正的富人依然在蛰伏,寻找抄底的机会。

除了这个盘,3月5日,深圳法拍房成交了一套深圳华侨城天鹅湖花园的豪宅,起拍价1465万,最终以2348万成交,溢价883万,成交单价高达17.92万/平米。

广州,珠江新城一套法拍豪宅,经历了104次竞拍,最终成交单价高达18.8万/平米。

北京,3月份第二周的新盘成交冠军,是总价5000万/套起的超级豪宅融创壹号院ONE9,单周网签高达4.13亿。

南京,核心地段河西第二座丹若园,62套房100组买房人抢购,3天卖了3个亿。

我身边的一些高净值客户今年也在积极寻找抄底机会,要么是倒挂新盘豪宅,要么是超跌的核心豪宅,他们的诉求其实都一样:

未来保值增值的一定是好房子。

占据绝对稀缺资源的房子,可以忽略人口因素和环境因素,单独跑出固有的增长逻辑,这个在其他国家已经充分验证。

而富人群体进入市场,也势必会向下带动购房情绪,接下来是高端改善,普通改善和入门级的刚改。

至于纯刚需房,之前也讲过,很多都已经回归到居住属性,未来大量房子仅是用来住的家庭承载,而不是用来跑通胀的资产。

这才是房住不炒的真意。

现在的楼市大家都在等北上的消息,看风向标是否还有进一步动作,舆论也在动荡起伏。

明天就是330,是北京往年出台政策的节点,而上海最近也传出一系列消息,不过已被官方辟谣。

3月即将结束,一年的旺季走了一半,接下来才是真正的主战场,值得期待!


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来源:郎club

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