数字时代，基建运营的全新打开方式——不动产篇

6月前

“欲筑室者，先治其基。”随着中国大力推进数字基础设施体系化发展和规模化部署，传统基建运营向数字化转型是大势所趋。谁最需要转型？如何实现转型？转型红利几何？聚焦这些问题，BCG推出数字基建运营系列文章，通过全面描画产业链数字全景图，透视运营症结、找准转型切入，为传统基建数字化运营提供思路。

本文是该系列的第一篇。我们将聚焦住宅、办公楼、商业综合体三大代表性基建，提出不动产运营转型的可行方案。

三类基建运营流程复杂，蕴含丰富的转型场景和机遇

要看到问题，更要看到机遇。

传统基建项目往往涉及四个关键参与方：资产所有者、项目运营方、服务供应商、资产使用者。不同的基建类型，存在参与方数量的差异。对不动产项目而言，其运营流程恰好将这四方全部覆盖（参阅图1），由于各方利益交织、诉求各异，客观上决定了流程必然繁琐复杂。

正是上述运营痛点，创造了数字场景，催生出转型机遇。以商业综合体为例，基建运营既要做好前期招商管理，又要满足开业后运营、营销、消费等各方需求，还要保障长期内各方持续互动……数字技术均可在这些环节大显身手，解决运营难题。比如招商阶段，数字运营可通过数据分析、监测等手段尽早明确项目定位、招商策略等；开业后，数字运营对商铺租用、资产交易，以及商场引导、智慧停车等多方面都能给予支持；营销环节，数字运营更能为广告价值转化、客户体验提升等带来助益。

我们分别梳理出住宅、写字楼、商业综合体三类重点不动产基建项目的数字化场景“全景图”（参阅图2、图3、图4）。

可以看到，不动产基建运营数字化切入点十分丰富，可实现的转型价值也十分巨大。方向既明，如何实现转型落地、斩获数字红利呢？

基建运营数字化背后的五大共性技术

要抓住红利，就要抓住技术。

物联网（IoT/IIoT）。该技术可以通过传感器/摄像头等硬件设备，全方位收集基础设施内各类数据。在基建运营中可用于智能检查和维护、智能追踪货物和人员等场景，助力运营降本。

人工智能（AI/Gen-AI）。BCG近期的研究已向大家展示了AI在取代人工分析、实现智能决策方面的强大优势。在基建运营中，该技术可以通过多维深度分析提升企业利润；也可通过快速生成适用于各场合的内容（如政策补贴申请等），助力拓宽收入来源。

数字孪生（BIM/CIM）。该技术通过按等比大小将各类信息映射至3D空间，为基建运营提供虚拟“试验田”。通过虚拟选址、重塑项目定位等，实现从设计到运营全流程高效管理，也可用于设备预测性维护、人流/车流跟踪等运营安全保障。

虚拟现实（AR/VR/XR）。该技术目前被大众传媒和休闲娱乐领域广泛采用，在基建运营中可通过创新营销场景来吸引客流，也可用于价值链优化重构，有效降低运营成本、提高运营效率。

区块链（NFT）。区块链技术因其对加密数据的追踪监控、无法修改等高安全性，在基建运营中可用来提升信息安全和用户体验，如社区居民投票、碳普惠平台、员工行为溯源等。

上述五项共性技术既是BCG对数字基建运营的全面总结提炼，也是我们坚信可推动转型落地的核心抓手。通过将上述技术和三类不动产基建项目运营场景有机结合，我们将看到十分可期的崭新数字运营场景蓝图。

未来5至10年内的12个数字化运营场景蓝图

想用对技术，就得用对场景。

三类不动产运营方对数字运营的探索早已有之，但受限于技术、生态、认知等多方面因素，整体运营成效一般。随着经济发展、技术变革，运营方的目标愿景也在同步升级——我们梳理了新环境、新趋势下更具吸引力的目标，以目标为导向，逐个确定技术应用场景，从而推动数字运营水到渠成。

住宅物业：

从单个管理走向破壁融合

过去，住宅物业运营的转型探索往往局限于单个小区，导致最常见的转型场景往往是小区门禁管理、员工智能排班，这种针对单个小区的转型投入一般高达百万元，占年运营总成本的60%，靠单纯物业费收入，需要五年甚至更长时间才能回本。面向未来，住宅物业数字运营不仅要确保单个社区运营效率提升，更要加速资金回笼、提升规模效益——即三大目标：降本，规模效益最大化（从单个社区管理转向成片小区或与3—5公里内生活圈的深度融合）；增收，单客价值最大化（赢得社区居民的高度认同，激活相关付费意愿）；增值，品牌价值最大化（稳定的物业费涨幅）。

场景1：BIM+AloT助力“规模效益”。物联网技术可实现对社区日常动态的全方位、无死角、远距离监控。同时，搭配数字孪生在区域总部设立共享管理中心，对突发事件实现快速定位和响应，实现3—5公里范围生活圈内的保安、清洁、维修等人力资源共享，推动成本节降。

场景2：CIM+AloT助力“单客价值”。上述技术可结合街区人口、商业数据、周边项目数据等对项目智能定位，并基于市场供需预测完成智能定价，实现对单客价值的最大挖潜。

场景3：区块链+AIoT助力“品牌价值”。区块链可对工作人员和社区进行可信管理，加密跟踪社区内行为、自动计算碳排放量等，打造绿色社区。AI固定角度智能行为设别，可实现异常行为识别预警，例如：游乐场内儿童摔伤、高龄老人长时间不出门等，打造更有温度的社区。

办公楼：

从线下集中走向远程共享

过去，传统写字楼主要用于线下集中办公，数字运营也重点聚焦门禁管理、停车管理、电梯管理等人流密集场景，办公空间内部则由业主自主管理。后疫情时代，共享办公、远程办公趋势明显，冲击线下业态，新趋势下，共享办公运营应聚焦三大目标：要互联，以优化租户体验；要智慧，以降低人工成本；要增值，以获得更多收入。远程办公运营方则要提前谋划如何转型。

场景1：VR+AloT助力“互联”。VR远程管控可实现全流程、无死角空间运行监测。同时，全域物联网可实现按需控制办公楼内所有设备，如会议室、灯光、室温等。

场景2：机器人助力“智慧”。在接待、安全巡逻、清洁等环节投放机器人，可提升空间科技感，进一步降低人工成本。

场景3：AI分析助力“增值”。AI可以为租户提供各类“刚需型”增值服务，如智能政策补贴申请等。