2024年房市预测与最大的黑天鹅

2023年的最后一个月，美国30年房贷利率从7.5%下降到了6%左右，同时美国GDP年化增速迅速上升至4.9%，相较上一季度增长了两倍多。而核心通胀却下降到2020年以来的最低水平。这就是美联储希望看到的软着陆。借着新年蓬勃的东风，李老斯来跟大家讲讲2024年美国房地产市场的趋势。

前面我们说到房利率从7.5%降至6%，释放了14%-19%的购买力。而由于2023年的高利率积累了大量需求，所以2024年的房产主旋律应该就是一个字：涨！

而在这一年的增长中，房产市场会符合一个常见的理论，即好区的白菜房首先上涨，然后是好区的白玉房和差区域的白菜房上涨，最后轮到差区域的白玉房。这里的“白菜房”指的是接近中位数价格的房产，而“白玉房”则是价位太高的房产。白菜房符合大多数人的需求，而白玉房则是那种最晚开始涨，最先开始跌的房子。

西雅图的稀缺性主要源自于独特的地理位置，被山脉和湖泊环绕，而高速公路有限。1.5小时的通勤范围内，仅有从北部的Lynnwood到南部的Renton符合日常通勤的需要，而这些地方早已盖满了房子。 

给大家看一个数据：2023年，西雅图大都市区人口增长35000人，而被批准新建的独立屋只有4000套。这种稀缺性使得西雅图的房屋供给是全美最差的，导致了市场上的房子完全不愁卖。

因此，尽管在过去一年中利率从2%上涨到了7.5%，购买力直接打了对折，但由于供应的稀缺性，房价仅仅在2022年下跌了10%，之后的2023年一直在涨。在这种紧缩的环境下，投资人不敢随意进场，但却是买房的好机会。

比如2022年10月李老斯帮客户买的一个Renton的湖景房，买的时候是87万，过了15个月以后的今天，这个房子的估值已经到了120万，增值了40%。 

在降息大趋势的背景下，2024年也会是利率波动的一年，李老斯做了一个模型，如果2024年房贷利息降到5%，再假设房贷利息是影响房价的单点因素，那2024年的房价会增长30%。

当然了，现实生活中，房贷利率不是影响房价的唯一因素，房价是由供需关系决定的，而供需关系还有很多其他的因素来制约，比如就业率，比如股市，比如建商建房的速度，等等。

那么在开门红的2024年有没有需要注意的黑天鹅事件呢？答案是有！就是中东战争。

以色列和哈马斯或者说巴尔斯坦的战争从2023年10月7号打响，到现在已经4个月了，一点没有停止的迹象。最近，胡塞游击队开始了对红海商船的骚扰，卡住了全球货运的命门。 

因为红海危机，去往欧洲的货船不得不绕道非洲的好望角，增加了3500海里的运输成本。

而如果一定要走红海的话，保险费就是成倍的增长。截止到2024年1月4号，全球的货运成本从12月21号的每货柜1657美元上涨到了2669美元，14天之内上涨了61%，虽然比疫情期间最高点的1万美元还是低了很多，但是这是不容忽略的危机前兆。

在很多人的认知里面，红海危机仅仅影响了亚洲和欧洲的航路。是这样的吗？咱们来看上海到洛杉矶的货运成本，从12月月底的2100美元涨到了现在的2726美元，14天之内增长了30%。

海运成本的上升会直接转嫁到全球的贸易和供应链。进而让通货膨胀死灰复燃。在这种情况下，美联储一定会来个180度大转弯。

不过，美国政府也不傻，2024年是大选年，民主党政府不会坐以待毙。最近拜登和布林肯轮番上阵给以色列施压，要求停止战争。而且最近的股市的回调也已经透支了一部分中东战争的预期。

总体来说，尽管黑天鹅的危险一直存在，但根据已有的经济数据来看，我们依旧不难看到2024应该有非常亮眼的经济数据，这给购房者提供了更多的信心。虽然房价可能会普涨，但是更低的房贷利率会让购房成本相对可控。

大家都知道，找西城李老斯买房，买的便宜，还能避坑，这不仅仅是因为李老斯对房子有专业的了解，对产权报告有深刻的认识，而同时也因为李老斯对宏观经济的把握非常准确。比如李老斯在2022年8月就准确的预测到了2022年底是房价的底部。

李老斯可是西雅图最专业的房产知识型博主了。他在各大平台上都是有1万多粉丝的人物，人气可不是盖的。李老斯关注时事，对宏观经济的把握也非常准确。

不同于其他只分享和讲解open house的博主，李老斯常常给大家分享一些实打实的房产知识。

你知道吗，西城李老斯还研发了一套超牛的”五加一秘籍“哦，是独家的卖房攻略，理论支撑强大，实战效果更是没得说。

这都造就了西城李老斯在大家心里那个"买房买的便宜，卖房卖的贵"的经典形象。

市场上的房子，有5%的 title report是存在一定风险的，这可能让你损失几万到几十万块。不过别愁，李老斯每次都会细心给你看，排除风险，分析利弊，甚至还能帮你搞定 title 上的问题。他还有专门的律师团队作为后盾。

去年有位客户找李老斯买房，在仔细阅读了产权报告后，居然发现存在一项由西雅图政府设定的不可出租硬性规定。一般情况下，产权上的硬性规定是无法移除的。

然而，李老斯通过对该房产历史的调查，并咨询了在西雅图市政府工作的朋友，发现这一规定实际上是可以解除的。李老斯又以产权问题为借口，成功为他们争取到了2万的价格优惠，并顺利解决了这一产权问题。李老斯在避坑和砍价方面的专业水平确实令人佩服，无论是购房还是售房。

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