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麓湖的神盘之争

麓湖的神盘之争

9月前
文/狗蛋本蛋

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地产圈一直有“四大神盘”的说法。

公认范围较广,入选过“四大神盘”的项目有7个:万科良渚文化村、绿城蓝湾小镇、美林湖、阿那亚、麓湖生态城、聚龙小镇、奥伦达部落。

时期不同,演绎出的版本不同。

这些神盘都有一个共性:一讲故事,二讲情怀,三讲梦想,最后卖高价。

不管江湖流传哪一种版本,最近十年,有两个项目铁打不动:

秦皇岛的阿那亚和成都的麓湖。

几大神盘的开发周期基本都在10年以上,不少项目目前还有大量土地没开发。

但一年能出货上百亿的只有麓湖。

2023年,全国有11个项目单盘销售额破百亿,其中,「北上」包揽7个,「广深杭」3个。

这些城市均价高,很容易催高单盘销售额,像北京、上海北动不动10万+的售价,卖个10万方,百亿就入库了。

对比之下,成都市区均价两万左右,要出现单盘销售额破百亿,理论上很难。

克而瑞数据显示,麓湖生态城2023年的销售额约140亿。按成都房联网签口径计算的话,数据更高,达到170亿。

在蓉房企2023年卖得最好的华润,总销额约290亿,旗下卖得最好的4个项目加一块,竟然还顶不上一个麓湖。

成都总销额第二高的单盘招商时代公园,比麓湖少了近100个亿。

说明,成都要出个百亿盘真的很难。

从这点上看,麓湖的确是一个神奇的盘,不仅破百亿了,还挤进了全国单盘销售前三。

不过狗蛋觉得,麓湖最神奇的地方还在于:

你说它神,会有一堆人站出来反对。你说它不神,也会有一堆人站出来反对。

2

关于麓湖“神盘”神在哪,市面上大概有5种说法。

1、有设计感,不主张套娃。按照麓湖自己的说法,它们邀请超过50个机构、100多国际团队先后参与设计,打造的都是非标品建筑。

2、运营做得好,社群多。美林湖说我有50个社群,麓湖说我有150个社群。

3、抢不到。成都2017年底实行“摇号”后,麓湖开了近20次盘,平均中签率不到50%。

4、价格年年涨。10年前还跑不过成都城区,万元以下的售价,现在成交均价上到了4万。

5、小房企操盘,还是做酒的跨界搞的。开发商万华,实控人是郎酒的汪家兄弟。

以上每一点,拿到行业中掰手腕,麓湖都遥遥领先。

比如设计感这块,谁家好人可以做到大多数建筑都是非标?成本就够喝一壶的。

再比如,谁家好人可以囤着地慢慢开发,10年前卖一个价,10年后是另一个价,这种“慢周转”的底气不是谁都有。

但狗蛋说,以上5点都没说到决定性的点子上。

和大多数神盘一样,麓湖也是超级大盘:

总占地8300亩,其中规划建筑用地约4200亩,可开发计容面积约700万平。

换算成标准足球场的话,相当于占地775个足球场,其中有400个足球场大的地方可以用来搞地产开发。

麓湖开发了15年、销售12年,目前才进行到一半。

按照麓湖的说法,整个麓湖生态城的居民人口会达到12万-15万,如果把产业和商业人口加上,总人口会达到20万。这比很多小县城的人口还多。

别人一个盘干3年,麓湖一个盘可以干30年。

大,是神盘之所以成为神盘的根本。

一二十年前,野蛮生长的年代,超大体量的地产项目背后,往往是超低的地价。

20年前,汪俊林旗下的万华地产,拿下成都双流万安镇麓山片区4300亩地,后来开发成高端盘麓山国际,别墅每平售价超过1.5万。根据《中国经营报》报道,万华拿地成本仅为:

25万元/亩

再晚一点的麓湖所在地块,万华介入前期一级土地整理,也被认为存在超低价获地的可能。

不同批次地块成本不同,根据官方公示,大约为70万-90万/亩。

售价方面,从最开始洋房产品不到万元的售价,到如今高层产品均价上到4万,别墅产品总价能上3000万甚至5000万。

一个没有任何地产开发经验的民企,一出手就是几千亩,并且都是低价获取,这才是最大的神奇之处。

2012年底,原四川省委副书记李春城落马,汪俊林被传协助调查。汪的涉案与郎酒改制和房地产利益输送有关。

当年主流房企大都选择在成都三环内活跃,万华独具慧眼,一路往南跑成都远郊去。

李主政成都期间,进行过两次大规模的旧城改造,一方面把成都房价拉上去,一方面让成都的行政中心向南走。

麓湖生态城所在的天府新区,也是李主政期间规划落地的。

3

土地成本低,也就给了麓湖足够的时间和空间讲故事。

万华有条件选择“慢周转”,把钱和时间花在设计和施工等环节。

麓湖有一个外号叫“建筑艺术博物馆”,说法有点夸张,不过麓湖的建筑设计的确是花了心思的。

和高周转选手一套图纸走天下不一样,麓湖的建筑,甚至连景观小品都是非标。


喜欢的人会很喜欢,认为不流俗。也有不少人欣赏不来,觉得麓湖的建筑“奇奇怪怪”。


几乎所有买麓湖的人,都是冲着情怀去的。

只不过一千个哈姆雷特有一百种情怀,有人为极致的环境体验买单,有人为丰富的社群活动买单。

情怀之外的身份象征,也是一些人买单的原始动力。

在成都的改善市场,麓湖被神话为“天花板”,被认为是一般人高攀不起的存在。

麓湖操盘人也称麓湖是“品味的筛选器”。

买了麓湖的、没买麓湖的以及可能买了也可能没买但一定关注着麓湖的人,经常为这事儿吵架。

比如,有个没买麓湖的网友表示:

部分业主说麓湖站在食物链顶端,如果麓湖算顶端,那住草堂之春就是神仙了。

在反麓派看来,拥麓派有点魔怔,他们管这叫“精神麓湖”:你不能说麓湖不好,不然会被说是酸。

一些拥麓派眼里,如果你没买过麓湖,没住过麓湖,就说麓湖这不好那不好的,那和麓湖马术中心的马放个P没有差别。

狗蛋说,麓湖已经有1万户业主了,目前入住率不算高,应该也有上千户了,这些自住属性大于投资属性的业主,是最有发言权的。

2023年儿童节前一天,知名编剧也是麓湖业主的李亚玲通过微博吐槽:

麓湖生态城,号称“成都神盘”,成都最贵的房子,中签率最低,总是一开盘就卖光。房子确实不错,可是物业服务么,呵呵。

李亚玲的房子是2013年买的,2016年交付,2018年装修后入住。

交房7年,没有菜市场,没有开通公交车,买菜很不方便,需要坐着物业提供的买菜车去几公里外的超市。(后来物业在社区内摆菜摊了)

按照她的说法,一开始物业服务还挺不错,随着入住率提高,人一多,各种服务马上打折缩水。

引发她吐槽的导火索是物业调整买菜车政策,禁止70岁以上的老人乘坐。

物业认为,路途颠簸加上客货共载,调整是为了业主安全考虑。

这让不少业主无法理解。

“中国已经进入老龄化社会,物业应该想办法做适老化改变,而不是朝着反方向努力。”

“干脆拒绝70岁的老人入住以绝后患不是更好?”

物业大概率是为了降低风险和运营成本,但不让70岁以上老人坐车,一刀切属实有点不讲武德。

你看73岁的王石,他不仅可以买菜,还能攀岩划艇、外出遛娃,3岁的女儿单手就能抱起来。

让入住业主不爽的还有,他们觉得物业在调整和决定前不征求业主意见,经常是直接丢个通知,而每次通知都是缩减服务。

也有一些业主觉得李亚玲太事了,既然选择买远郊盘就应该知道不方便,不能既要又要。

神盘买菜难,人工湖有异味,开放的公区涌进外部游客导致嘈杂……

随着建筑密度、入住率以及麓湖知名度的提升,影响居住舒适度的问题越来越多,围绕问题的各方battle也越来越多。

过程中,有人指出了最实质的问题:

最神奇的是出于各种目的,无数人无条件维护开发商维护物业,却没人客观讨论现状和改善建议。

4

对比前些年的几乎没有维权,最近一两年,业主对交付的意见变多了,有投诉精装质量的,有投诉宣传视野与交房不符的。

不过,整体满意度还是领先于同行。

从大盘开发经验上看,前半场烧钱搞运营、打品牌,下半场自然该讲利润了。

一个90分的产品,你把它描述成100分的甚至遥遥领先的,用户入手体验后很可能会失望。

而如果你把它描述为80分,用户反而会觉得牛掰。

十年前,地产江湖竞对多,万华需要神话。

现在有条件做好产品的选手不多了,狗蛋说,其实麓湖可以自我祛魅了。


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来源:郎club

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