Desjardins：降息无法解决住房危机 唯一办法是

（加西网综合）2022 年初利率开始上升以来，加拿大的住房负担能力已恶化。尽管加拿大央行最近和预期的降息可能会改善负担能力，但金融分析公司德贾丹斯（Desjardins）经济研究报告的一项审查得出结论，不太可能恢复到疫情前的水平。

回顾一下：房价从 2009 年到 2017 年一路飙升，2018 年由于压力测试变化而短暂放缓。2020 年 4 月至 2022 年 2 月期间，超低利率导致房价飙升。随后的快速加息使负担能力进一步恶化，更高的抵押贷款还款额使原本就昂贵的住房变得更加遥不可及。

然而，该银行的报告给潜在购房者带来了一些希望，因为 Desjardins 预测，如果利率如预期下降，2024 年底或 2025 年初将有轻微的购房机会。然而，这一预测也有一些警告。

德斯雅尔丹可负担指数 (DAI) 衡量加拿大区域市场的住房可负担性。该指数将利率下降导致的抵押贷款支付额下降与利率下降导致的房价预期上涨进行比较。鉴于短期内利率下降幅度预计不会太大，抵押贷款支付额的减免将微乎其微，而且很可能会被房价上涨所抵消。DAI 还预计收入增长将放缓（另一个经常被忽视的确定可负担性的变量），因此，即使有，可负担性减免的可能性也只是中等。

报告的发现可能有助于解释安大略省向西部省份的人口外流现象。尽管阿尔伯塔省的住房负担能力最近有所下降，但该省的房价仍远低于加拿大其他地区。考虑到阿尔伯塔省的平均家庭收入高于安大略省，向西部迁移是可以理解的。

住房负担能力可能成为明年联邦选举的关键问题。选举年通常会承诺采取措施改善住房负担能力。例如，延长摊销期（目前加拿大的摊销期为 25 年）可能成为主要候选人的竞选宣言中的重要内容。

德贾丹斯的分析警告称，延长摊销期可能会在中期内降低住房负担能力，因为房价上涨会抵消延长摊销期带来的直接好处。虽然少数短期受益者可能会在价格上涨前购买，但大多数潜在买家不会这么做。因此，当前和未来的政策制定者应保持摊销期不变。

加拿大住房倡导者批评国际学生和非永久居民（NPR）的快速增长，认为这种激增推高了住房需求。仅在 2022 年，加拿大人口就增长了 100 万，目前的年增长率可与一些非洲国家相媲美。

该报告估计，到 2026 年底，非居民住房计划将减少 25% 至 35%，但没有发现任何证据表明这将改善住房负担能力。他们的细致入微的调查结果强调，非居民住房在租赁市场上更为活跃，对转售市场的影响有限。然而，人口增长减少的一个更显著的副作用可能是住房供应减少，因为一些非居民住房工人受雇于建筑业。供应减少可能会加剧供需失衡。

报告还模拟了 80 年代式经济衰退对住房负担能力的影响。令人惊讶的是，他们的结论与之前关于经济衰退恢复负担能力的意外后果的讨论如出一辙。报告指出，房价下跌和抵押贷款支付额下降将伴随大规模裁员和收入损失。报告警告称，“那些希望经济衰退的人应该权衡他们的购房雄心与巨大的长期经济和社会成本。”

改善住房负担能力唯一的解决办法

如果经济衰退、人口增长放缓或摊销期延长都无法改善住房负担能力，那么什么可以呢？答案在于建造更多的房屋。

德贾丹斯断言“增加住房供应是唯一可持续的长期解决方案。”加拿大抵押贷款和住房公司也同意这一观点，该公司估计，加国需要在未来十年内建造 580 万套新房，才能恢复住房负担能力。

加拿大的政策制定者已经努力解决住房负担能力问题一段时间了，他们经常采取所谓的快速解决方案。然而，这个问题没有快速解决方案。唯一的答案是增加供应，这需要公共和私营部门的共同努力，以及建设更多住房势在必行的共识。

REF: https://financialpost.com/real-estate/canada-affordability-crisis-build-new-homes

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