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苏州楼市,争抢降价了!

苏州楼市,争抢降价了!

9月前
封面图源:图虫创意
作者:余飞
来源:城市财经
文章已获授权


01

苏州楼市尴尬了

苏州楼市正上演尴尬一幕。

1月31日,苏州出招:不再对购房资格进行审查,也不再限面积和套数。

这意味着,苏州直接梭哈,全面解除了限购。

最近2年来,苏州先是缩小了限购范围(缩减到市内六区),然后缩短了社保年限(降低为6个月),去年9月又在全域取消了120平方米以上住宅的限购。

然而,彻底脱光之后,引发了一场降价套现离场狂欢。

据财联社披露:

1月31日上午11时,诸葛找房网站显示,苏州市24小时内有1245套房源降价,107套房源涨价。同一时间,姑苏区有48798套有效二手房源,24小时内158套房源降价,24套房源涨价,降价金额多为数万元、十余万元,有三套高总价房源大幅度降价,分别降价170万元、92万元和70万元。

一天之内千套二手房下调挂牌价,意图非常明显,说明大家已经活明白了。

无论是炒房客,还是置换客,都在抓住每一次救市的最佳契机,降价解套离场。此时不降价,更待何时。毕竟这一轮楼市调整周期,征途漫漫。

于是,我们看到,过去两年来,各城市的二手房挂牌量不断创新高。

比如苏州,诸葛找房数据显示,截至2024年1月30日,当地二手房挂牌量突破22万套。

深圳的二手房挂牌量,同样创历史新高。


武汉、杭州、重庆的二手房挂牌量都在20万套以上。

至于上海,上海中原说有41万套二手房挂牌量,易居研究院的数据是20多万套。

02

市场信心缺失

这种现状背后,是市场信心严重不足,其实,这种信走势,股市已经表现得一览无遗。

大家的预期都是跌,此时不落袋为安或者割肉离场,往后可能损失得更大。

2022年,中国的商品房销售面积和销售已经从“双18”调整至“双13”,即销售面积18亿平方米、销售额18万亿元分别调整至13亿平方米、13万亿元左右。

2023年继续跌至“双11”,即商品房销售面积跌至11.17亿平方米,销售额跌至11.66万亿元,跌至“双11”。

这并不是底。

2024开年的数据,机构已经披露。

克而瑞披露:

第一,2024年1月,TOP100房企仅实现销售操盘金额2350.6亿元,同比降低34.2%,环比降低47.9%,单月业绩规模创近年新低。

第二,1月一线城市新房总成交面积为152万平方米,同比、环比分别下降22%和38%。

第三,二三线城市新房共成交737万平方米,环比下降44%,同比降18%。

房价方面,纬房研究院披露:

第一,一线城市房价全线下跌。

过去一年,上海房价跌幅最大,下跌了10.34%,其次是广州、北京、深圳。

从一线城市各区域来看,同样也是全线下跌。

过去一年的数据来看,广州的增城、黄埔、南沙,上海的闵行、静安、黄浦、普陀、杨浦、宝山,跌幅都在两位数。

第二,二线城市,全线下跌。
过去一年,曾经领涨全国的东莞,如今领跌,累计跌幅16.98%。此外,南通、宁波、南京、郑州、南昌、武汉、杭州、沈阳、昆明、大连,跌幅都在两位数。
第三,三线城市全线下跌。
第四,四线城市全线下跌。
还是我之前那句话,跌势根本停不下来,没有最低,只有更低。这轮调整周期,不知何时会结束,不过参考日本来看,征途的确漫漫。

所以,本号在文章中多次强调过,对于房价远超城市平均购买力,超前透支城市经济、产业实力的城市来说,往后房价回调是必然选项。

深圳的房价已经从8万+跌至6万+,南京的房价已经跌至3字头,太原的房价已经跌破万元。

各城市回调方向一致,区别只在于,下调速度快和慢。经济、产业、工业实力强,下调慢一些,其余下调快一些。

原因在于:

第一,供大于求的基本面,仍在持续。

全国房地产供大于求,管理层已经通过“中国房地产供需关系发生重大变化”的表态中已经定调。

当下除了少数城市的住房供小于求外,大多数城市包括大多数二线城市的住房均供大于求。

第二,全国人口负增长加速。

1月17日,国家统计局披露了最新人口数据。
2023年年末全国人口(包括31个省、自治区、直辖市和现役军人的人口,不包括居住在31个省、自治区、直辖市的港澳台居民和外籍人员)140967万人,比上年末减少208万人。
人口已经二连跌,反映在各城市身上,必定是人口下跌的城市数量不断扩大。
人口减少,意味着需求减少。目前,公布2023年常住人口数据的重庆、广西、甘肃,均在减少,重庆减少了21.91万人,广西减少了20万人,甘肃减少了27万人。
第三,保障房、商品房双轨制时代已经到来,意味着房屋供应会进入新一轮井喷周期,而商品房的需求量则会继续下行。
未来保障房会分流掉商品房市场一半以上的需求。
这也是本号多次强调,往后的商品房市场需求会进一步减弱。
而且,保障房是政府主导,供应量在未来几年会呈井喷状。你觉得房子还会少吗?

03

买房卖房建议

漫漫回调路中,对于大多数人来说,如果不着急购房,或者资金压力偏大,完全可以等待。
至于炒房投资,完全不要再想这回事。
总的来说,本号的买房卖房建议有三条:
第一,人口通缩加速,城市化速度放缓,楼市的黄金时代已经结束。高位站岗的炒房客,能现在卖掉的,不要拖,越拖亏损越大。
已经赚到甜头的炒房客,应该见好就收,否则当初凭运气、搭乘时代红利赚到的钱,未来会凭本事全都吐出来。
第二,至于只有一套房的中产家庭,未来要做的,是尽一切可能降低刚性债务,收缩家庭的债务表。毕竟,不确定性是如今最大的确定性。
第三,对于有自住、小孩上学、结婚需求的硬刚需来说,挑到好的房子,如果收入能够负担得起,可以买。没有硬需求的人,不用急。

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来源:起点财经
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