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房价,到底了吗?

房价,到底了吗?

6月前

文/子木


最近写了很多社会现象和产业分析,然而有人在后台留言——这跟楼市有什么关系?

还有人说子木不聊房,说明楼市彻底不行了。。

看到这种评论,真的脑瓜嗡嗡响,但凡对楼市有些初级认知的,都知道,楼市的底层逻辑,并不是粗浅的房价涨跌,而是产业、金融、政策、人口、土地的合力。

最实际的支撑就是经济,经济好起来了,人们才会有钱有意愿改善居住环境,房价才有支撑,否则,拿什么去驱动房价。

所以读懂楼市的前提,一定要客观科学,而不是主观意愿,情绪化输出,一顿噼里啪啦敲键盘,用屁股视角决定思考方向,很难在楼市把握住机会。

今天的文章,信息密度较高,比较烧脑,大家耐心往下看。

大家都知道,一季度的经济出现了开门红,进出口、制造业都出现了高速增长,这在某种意义上,给予了经济复苏的信心。

同样也在向大众释放了一个强烈信号——

经过几年的大震荡,我国经济似乎正在挣脱地产束缚,慢慢走向工业为王的实业路径。

这种经济模型非常健康,长期来看绝对是一件好事。

不过一旦这样的意识形态成为主流,那么高层大概率不会再启动更强劲的房地产刺激政策,也就是说,北京放开限购以及三四线大规模棚改,这两选项会被彻底搁置。

我看了一眼数据,北京3月份二手房成交了14280套,接近枯荣线,不算太好,也不能说差,过得去,就更没有了继续放大政策的动力。

毕竟北京是全国行政中心,不希望过多人涌进来,参与集中资源的分配。

那么如果不对一线城市进行强刺激,以带动二三四线城市的市场预期。

那么也意味着,楼市彻底走进「政策底」,而其他城市也只能各玩各的,凭借自身条件,去应对楼市周期。

这对城市运营能力的考验压力巨大。

像沿海城市,出身较好,又赶上制造业红利,企业税收足以打平财政支出,但一些底子较差本身没有赚钱能力的城市,如果缺乏地产财政收入,今年之后将彻底进入困难模式。

昨天我在小号最新推送的《燃气费暴涨的真相》一文中,诉明了真相,并做出解释:

如果今年,一些城市的地产还不能兴起的话,地方绝对会想着法子着补经济,而着补的方法,一方面就是“换表”,另一部分就是“罚款”。

“换表”由居民买账,“罚款”由企业和个头户买账,都是自我损耗的负面螺旋,如果找不到产业出路,那么大一批城市将加速收缩,成为头部城市的养料。

这段时间,很多地方意识到了问题的严重性,开始继续不遗余力地刺激房地产。

4月后,福建福州,安徽芜湖,山东济宁、青岛、烟台,江西南昌、赣州、九江和新余,辽宁沈阳、本溪、丹东、锦州、辽阳,广东潮州、汕尾等超40座城市阶段性取消首套房贷款利率下限。

赣州最低可以做到3.55%,广东中山直接挂钩3.35%,江苏四城更激进,取消首套房贷利率下限,最低3.25%。

利率脱离政策束缚后,向下的想象力空间彻底打开了,今年很多城市的房贷利率已经历史性降到企业贷款以下,并无限趋近于2字头。

那么利率下调会刺激购买行为,实现成交反弹吗?

如果放在之前的逻辑里,这是必然结果,但放在预期已经被击碎重组的今天,可能还要考虑以下两个维度:

首先是,房价泡沫有没有被消除。

拿一线城市举例,近两年二手房价格持续回调,尤其老破小,在本身周期性下跌的同时,叠加恐慌性抛离,导致房价深跌。

这里面有一部分原因来自于媒体舆论,从去年开始,大量媒体唱衰一线老破小,导致业主心态崩溃,出现大溃败,以至于去年一线城市二手房挂牌量激增,创历史新高。

随后带动房价一路下跌。


2021年一线城市二手房价格创造历史高点,达到6.22万/平米,而2024年第一季度,价格已经跌到了4.1万/平米。

房价相比最高点缩水了33%,且基本回到了2018年年底水平。市场有一句老话,没有卖不出的房子,只有卖不出的价格。

的确如此,我问了身边好几个资深中介,都在说今年一季度一线城市年轻人在踊跃抄底老破小。

我还特地通过豆瓣,加入了一个“买不了吃亏”的北漂买房群,群里每天特别活跃,群主通过中介在寻找北京性价比最高的老破小。

对他们来说,并不寻求房价上涨,而是纯粹的居住。买老破小特别实际,价格便宜,周边配套成熟,买了之后花些钱好好装修一下,顺利扎根。

如果以2018年年底一线二手房3.94万/平米的价格,作为“锚”,我们可以推算出历年泡沫值,2021年第一季度最夸张,为58%,而今年一季度仅为5%。

这么看,北上广深的确已经挤出了大量泡沫。

其实一线城市老破小抗跌性很强,但也遭遇了历史性大跌,所以我们在整理市场数据上,也发现,那些抗性不足的城市,二手房早已实现了泡沫的清除。

也就是说,全国大多数城市的二手房已经完成了价值回归,跌出了性价比。

那么问题来了,跌出性价比,就有人愿意买房吗?

并不是,这还要考虑第二个维度,「增量和预期」。

「增量」,本质上是房子和人口之间的平衡,这个城市到底还有多少人需要房子。

如果房子多人口少,房价跌到基本面,也未必有购买力抄底,但如果房价少人口多,房价跌到基本面,就会有购房者蜂拥入市,继续推升价值。

「预期」则是一个人对这个城市发展未来的期望。

如果一个城市经济很好,他的收入高,不仅有自住需求还有投资需求,而一个城市房价有没有未来,看得也是投资需求,而不是自住需求。

所以接下来,今年很多城市会触底,成交量起步带动房价,但更多的城市则会进入另一种常态——

房价跌了很多,也具有性价比,但这个城市依然会陷入漫漫无期的「有价无市」,就像是衰竭的生命体一样。

而决定着一切的参考数据就是,城市房屋供给结构、房屋拥有率和新增人口基数。

最后再回答大家最近经常提到的问题:

未来国内房地产还值得投资吗?

其实你大可以把房价看作股价,而城市就是上市企业,企业有大有小,有好又坏,有跌崩了复苏的,也有流动性衰竭,被人遗忘的。

日本东京房价崩溃之后,今年涨势非常好,在银行贷款极具保守的情况下,全球买家帮助其重启价值周期,而去年被西方吹上天的越南,楼市却一地狼藉,无数开发商暴雷,1200多个烂尾盘,摇摇欲坠。


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来源:郎club

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