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房地产融资协调机制加速推进，“白名单”入围十条件明确

6月前

2024.05.30

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导读：拟申报进入“白名单”的项目需符合住建部及金融监管总局提出的“5+5”条件。

作者 | 第一财经杜川

推行已有4个月的房地产项目融资“白名单”，要求已经明确，落地正在加速。

第一财经从机构人士处获悉，目前，拟申报进入“白名单”的项目需要符合住建部的5个基本条件和国家金融监管总局的5项要求，也被称为“5+5”融资评估条件。其中，除了住建部提出的“项目处于在建施工状态”“预售资金未被抽挪”等之外，金融监管总局提出的要求还包括四证齐全、不存在被查封冻结、不存在逃废债等情况。

综合多位受访专家观点来看，“5+5”条件对项目风险和企业风险、公司风险和集团风险进行了有效区分与隔离，有利于精准支持并解决房地产融资难问题，特别是在建项目续建环节融资难问题，更好助力推进“保交楼”工作和“保交房”攻坚战。

入围“白名单”需符合十大条件

“白名单”的支持对象均为具体的房地产项目，而并非企业本身。

第一财经获悉，拟申报进入“白名单”的项目需符合“5+5”条件，并提供相关佐证材料。如果无法提供，则不被考虑推送给银行机构，也无法纳入“白名单”。

具体而言，金融监管总局的5项要求为：四证齐全（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证）；不存在破产重整；不存在被查封冻结情况；不存在逃废金融债务；不存在重大违法违规等情况。

住建部的5个条件为：一是房地产项目处于在建施工状态。包括存在短期停工，资金到位后能及时复工并能够完成建设交付使用的项目。二是房地产项目开发企业具备与融资额度匹配的抵押物。项目有融资需求，无重复融资、过度融资情况。三是房地产项目有融资主办银行，并制定贷款资金封闭管理制度。房地产企业结合预售资金监管账户和基本户开户行、存量贷款等情况确定主办行。四是项目预售资金未被抽挪或被抽挪预售资金已归位，项目资本金已足额到位且未抽逃挪用。五是已制定项目贷款使用计划、项目建设完工计划及贷款资金还款计划。

仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟对第一财经表示，现有的“5+5”条件，对项目进度状态、开发建设成色、还款来源与保障、资产负债结构、资金平衡状况、融资监督、合法合规情况等各方面标准进行评估，并对项目风险和企业风险、公司风险和集团风险进行了有效区分与隔离，有利于金融机构在加强信贷管理、防控潜在风险的前提下，精准支持解决房地产融资难问题特别是在建项目续建环节融资难问题，一视同仁满足各类房企的合理融资需求。

庞溟进一步表示，上述10个条件可以更好地带动房企现金流和资金面回到正常轨道上来，也有利于住建部门更好地因城施策、一城一策，把握、协调和平滑各项目开发建设和按时保质交付的进度，防范处置烂尾风险，助力推进“保交楼”工作和“保交房”攻坚战。

政策落地精准高效

今年1月，金融监管总局、住建部联合发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，提出精准支持房地产项目合理融资需求，要求各城市提出可以给予融资支持的房地产项目名单，并向金融机构推送。

近一段时间，各地在“白名单”落地方面有所加速，金融监管总局各地监管局也采取多项举措，分类管理、打造闭环，推动政策落地精准高效。

1月26日，全国首笔城市房地产融资协调机制下的房地产开发贷款落地南宁。

此后，广西地区主动提速，加快形成融资协调实物工作量。目前已实现全区14个设区市融资落地全覆盖，累计为153个项目提供融资支持96.66亿元。

金融监管总局广西监管局表示，当地及时破解政策落地中的典型问题，针对地方推送项目参差不齐、银行存在过度避险心理、项目融资审批效率不高等问题，先后5次联合住建厅召开碰头会，4次召集全区银行机构召开专题推进会，强化政策解读，推动搭建融资协调对接平台，明确“正面”“负面”清单，增强全行业落实房地产融资协调机制的责任感、使命感，推动政策在广西落地落实。

在项目筛选审核方面，金融监管总局山东监管局称，该局锚定住建部5个基本条件和总局5项要求，严格执行四证齐全、项目资本金、项目融资需求等审核标准，汇集法院、公安等多源数据，开展“住建—监管—银行—房企”现场会审，做优项目筛选审核。

截至5月5日，山东地区两批409个“白名单”项目已全部完成审批，授信金额933亿元，已为207个项目发放贷款188亿元。

在云南，截至3月末，经银行确认纳入第一批“白名单”的项目有60个，实际融资需求157.98亿元。60个项目已全部完成审批，审批金额157.98亿元，项目审批通过率和融资需求满足率均达100%。已对29个项目新发放贷款22.43亿元，6个项目展期、调整还款计划18.75亿元。

截至5月16日，全国297个地级及以上城市已经建立了房地产融资协调机制，商业银行审批通过了“白名单”项目贷款金额9350亿元。

“目前，房地产融资协调机制取得明显成效。”中指研究院企业研究总监刘水对第一财经表示，未来将继续加强建立完善融资协调机制，对于不符合条件的项目加大整改。

银行放贷堵在何处？

值得注意的是，在房地产融资协调机制落实过程中，各地仍面临一些问题。其中一个主要问题是：申报项目多，但通过贷款审批的项目相对较少。

“比如，部分债务违约企业申报白名单项目数十个，但通过贷款审批的项目数量较少。”刘水说。

“各地住建部门要解决的问题和银行的实际能力以及想保证贷款安全的出发点有所差异。‘保交楼’并不能保证贷款资金安全回笼。银行业也要考虑，不能让地方风险转移成为系统性金融风险。”一位华南地区银行业人士对第一财经表示。

根据该银行人士介绍，银行还需要考量保交楼之后的去化周期、剩余货值，各种拖欠的施工款、材料款、农民工工资等系列问题。

比如，在施工过程中，有管理不规范的项目会抽离自有资金；有的项目设计过于依赖销售返投，没有返投后，资金需求就大量上升。再比如，还有的项目住宅部分预售得差不多了，剩下可销售的为车位和商铺；或是项目地理位置不理想，交楼后合理去化的可能性较低；等等。

另有金融机构人士称：“很多项目的剩余货值目前覆盖不了本金+前期欠款等各方面费用，因此需要在剩余货值与去化周期间寻找一个平衡点。但在市场没有明显好转的情况下，加大对房地产的贷款投入风险仍然较大。”

担心生成不良贷款是造成银行惜贷缓贷的重要因素。“目前银行在不良贷款等方面的考核标准并没有相应予以显著调整。”庞溟建议，监管应在不良核销、业绩考核等方面对银行有一定的倾斜。

刘水认为，地方政府、房地产企业、金融机构要在风险控制与支持房企融资之间寻求平衡，各尽其责。地方政府要完善融资协调机制。承担属地责任，推动住建、金融管理、公安、自然资源等部门协同配合，强化“推送-反馈”的工作闭环，解决未通过贷款审批项目的融资问题。健全“白名单”制度，使更多项目进入。实现“白名单”推送机制常态化运行。

对于金融机构而言，要加快放款速度，使审批的贷款资金尽快落实到项目。进一步落实“尽职免责”，提高贷款发放积极性，能贷尽贷。加强贷款资金封闭管理，严防被挪用于购地或其他投资。而房地产企业则要积极申报项目入围名单，对所获资金专款专用于审批项目建设，不能挪作他用。

微信编辑 | 高莉珊

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来源：第一财经

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