宏观市场 | 收购存量，拉动增量——保交房工作配套政策发布会点评

从本次发布的相关政策措施来看，主要包括以下内容：一是设立3000亿元保障性住房再贷款，带动银行贷款5000亿元，收购已建成未出售的商品房，助力化解商品房库存。5000亿元资金大约能够化解全国6763万平方米商品房库存，约占当前全国商品房待售面积的9.1%。

二是处置闲置土地、盘活存量土地的政策，后者包括支持企业优化开发、促进市场流通转让、支持地方以合理价格收回土地等。存量土地盘活将加速保障性住房建设，部分房企也可能通过回售土地获得一定现金流。

三是下调首付比例，首套房首付和二套房首付分别下降至15%和25%，这一水平为历史最低水平。降低首付比例有助于降低购房门槛，同时意味着购房者需要承担更高的债务杠杆率，而当前居民按揭贷款偿债率仍偏高。

四是全面取消商业性个人住房贷款利率政策下限，有助于新发放个人住房贷款利率进一步下行。若政策落地后，房贷利率下降30-40bp，则一般贷款利率-个人住房贷款的利差将达到90-100bp，接近2015-2016年二者的利差高点。

五是降低公积金贷款利率，这将同时降低增量和存量公积金贷款的付息成本。此前公积金贷款利率的累计降幅低于5年LPR的降幅，本次对公积金贷款利率进行了“补降”。

对于债市而言，短期偏逆风，但中期仍偏强。短期内，风险偏好回暖，政府债净融资规模上升，规范存款“手工补息”对资金面形成扰动，30年国债走势或弱于其他期限。中期来看，公积金贷款利率“补降”和取消房贷利率下限将使得个人住房贷款利率进一步下行，债市利率中枢下行尚在途中。若短期债市由于风险偏好回暖等因素致使收益率向上回调，则是较好的配置时点；从房贷和30年国债比价来看，2.65%-2.7%附近或是未来3-6个月30年国债较好的配置区间。

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